Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45

(ред. от 23.11.2016)
«Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Собственникам жилья: как найти управу на управляющую организацию01.03.2011

Введение

С 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ), внесший кардинальные изменения в правовое регулирование в сфере ЖКХ и существенно поменявший взаимоотношения всех участников рынка недвижимости в нашей стране.

Можно без преувеличения сказать, что новый ЖК РФ ознаменовал поистине революционный этап в развитии реформы ЖКХ в России: наряду с отношениями по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и пользования общим имуществом собственников помещений жилищным законодательством стали регулироваться вопросы управления многоквартирными домами. Появилось неизвестное для граждан понятие «управляющая организация».

Действительно, мы привыкли к таким формам управления и эксплуатации жилищным фондом, как ЖЭКи, позднее — ДЕЗы/СЕЗы, на смену которым пришли ЕРЦ (ЕРКЦ), и т. п.
Массовая приватизация жилья в 90-е годы и широкое распространение частной собственности на него привели к появлению такой формы некоммерческих организаций, как ТСЖ.

Время идет, однако многие из собственников квартир до сих пор так и не свыклись с мыслью, что одновременно они являются владельцами общего имущества многоквартирного дома, т. е. того имущества, которое непосредственно не расположено в их квартире. Например, не все знают, что к общей долевой собственности относятся и земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, и установленный на двери дома домофон, и металлическая входная дверь, и почтовые ящики, и узлы учета и т. д.

Кроме того, собственники квартир должны четко представлять, что новый ЖК РФ возложил на них дополнительные обязанности, связанные с содержанием отдельных элементов общего имущества дома, и они как владельцы несут ответственность за дом как единое целое.

Понятно, что многоквартирный дом — сложный инженерный объект. Также очевидно, что любой дом, особенно многоквартирный, требует эффективного управления, в т. ч. содержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии, проведения капитального или текущего ремонта (когда это необходимо) и осуществления других видов работ и мероприятий.

Жилищное законодательство предлагает собственникам помещений для решения столь непростых задач выбрать один из трех возможных способов управления многоквартирными домами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.
Первый из них — непосредственное управление домом и организацию эффективного использования общедолевого имущества собственники квартир берут на себя, не привлекая для этого посредников. Причем каждый собственник может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями от своего имени.
Главная проблема, которая чаще всего возникает при осуществлении непосредственного управления домом, — определение субъекта административной ответственности за ненадлежащее содержание дома. В частности, если договоры с подрядчиками не заключались, то отвечать за нарушения содержания дома будет просто некому.

Другой способ управления многоквартирным домом, который может быть выбран собственниками помещений, — управление ТСЖ, ЖСК или ЖК.
Например, ТСЖ заключает договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, выступая в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

Третья форма управления домом предполагает его управление управляющей организацией.
Надо отметить, что осуществление управления таким способом — совершенно новое, до недавнего времени неизвестное гражданам России явление, особый вариант управления нашими домами, при котором участие собственников в решении вопросов по содержанию и ремонта дома сводится к минимуму. От собственника помещений требуется только заключить договор с управляющей организацией, на основании которого решение всех проблем возьмут на себя профессионалы, обладающие определенными навыками управления и опытом работы в жилищном хозяйстве.

На сегодняшний день многие собственники квартир для управления домами избрали управляющие организации.
В этой связи мы решили совместно с вами рассмотреть особенности данного способа управления. Поскольку взаимоотношения между собственниками и управляющей компанией строятся на договоре управления, в нашем тематическом сюжете мы уделим особое внимание порядку его заключения, существенным условиям, возможностям отказа от исполнения договора и другим аспектам.
Кроме того, вы узнаете, какая ответственность применяется к управляющим организациям в случае нарушения условий договоров.
Также в сюжет включена информация о новшествах, которые в ближайшее время планируется внести в систему регулирования правоотношений по управлению многоквартирными домами.

Общие положения

Вопросы управления в многоквартирных домах решаются в соответствии с требованиями, установленными разделом VIII ЖК РФ. В частности, п. 1 ст. 161 ЖК РФ установлены исключительное право и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления домом, среди которых названа такая форма, как управление управляющей организацией.

1. Вправе ли выбирать форму управления собственники жилья в многоквартирном доме, владеющие им на правах частной собственности, если часть квартир в доме принадлежит городу на правах собственности?

При ответе на вопрос надо иметь в виду, что многоквартирный дом, помещения в котором принадлежат не одному, а нескольким собственникам (например, муниципалитету, гражданам, коммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям), не является исключительной собственностью муниципального органа. Кроме того, общее имущество дома (крыша, лестницы, чердаки, стены и т. п.) находится в общей долевой собственности всех владельцев.
Поэтому собственники помещений, находящихся у них в частной собственности, могут самостоятельно выбрать способ управления своим домом. А представители соответствующего органа власти (федеральной, областной, муниципальной), также имеющие в собственности помещения в этом доме, на равных началах с ними принимают участие в этом процессе.

2. Что включается в понятие «многоквартирный дом» и какие хозяйствующие субъекты могут приобрести статус управляющей организации?

Многоквартирный дом — индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором общая площадь может быть занята:
— вся или частично жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания граждан и состоящими не менее чем из двух структурно обособленных жилых помещений — квартир;
— частично отдельными нежилыми помещениями, имеющими многофункциональное назначение (производственное, административное, складское и т. п.);
— имуществом общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, не являющимся частями квартир или отдельных нежилых помещений.

Управляющая организация — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Поэтому далее мы с вами остановимся на особенностях такой правовой конструкции, как договор управления многоквартирным домом.

Предмет, существенные условия и сроки договора управления многоквартирным домом

Сразу скажем, что договор управления многоквартирным домом (далее — договор) по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Основная цель договора, на котором и строятся взаимоотношения между собственниками помещений и управляющей организацией, — возложить бремя осуществления правомочий собственника на другое лицо, способное их эффективно использовать в интересах собственника и обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.
Заключая договор, собственники тем самым снимают с себя ответственность, связанную с управлением общим имуществом дома. При этом у них остается обязанность компенсировать приходящиеся на их долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома необходимые расходы, произведенные управляющей компанией.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме договор заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Таким образом, законодательство предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора в форме подписания единого для всех квартировладельцев договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).
Причем поскольку условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, не имеет правового значения, подписали или не подписали отдельные собственники договор управления, условия которого были одобрены при принятии соответствующего решения (см. постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 № Ф10-5704/09 по делу № А35-488/2009).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками помещений многоквартирного дома представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (договор подряда) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.
Сущность договора управления многоквартирным домом и обязанности сторон по указанному договору определены ст. 162 ЖК РФ.

3. Какие существенные условия должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом?

При составлении договора особое внимание должно быть уделено:

— составу общего имущества многоквартирного дома;
— перечню выполняемых по договору управления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку изменения такого перечня, перечню предоставляемых управляющей компанией коммунальных услуг. Заметим, что содержание и ремонт общего имущества, осуществляемые путем проведения работ, — важнейшее существенного условие договора, ключевой элемент деятельности управляющих организаций. Однако приходится констатировать, что последние не всегда добросовестно выполняют данное условие.
Чуть позже мы обязательно поговорим о нарушениях, допускаемых управляющими организациями, и об ответственности, предусмотренной за конкретные виды нарушений;
— порядку определения цены договора, размера и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
— мероприятиям по осуществлению контроля собственниками помещений за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.
Это и есть существенные условия договора управления.

Отметим, что чем подробнее в договоре будут раскрыты вышеперечисленные условия, тем легче будет сторонам договора решить конфликтные ситуации в случае их возникновения.

Каким образом можно конкретизировать в договоре его существенные условия? Наиболее простой вариант детализации условий договора видится в подготовке соответствующих приложений к нему.
Так, в приложении, отражающем состав общего имущества многоквартирного дома, целесообразно предусмотреть следующие разделы:
1. Помещения общего пользования: непосредственно помещения общего пользования, межквартирные лестничные площадки, лестницы с указанием количества помещений, требующих текущего/капитального ремонта, чердаки, технические подвалы и этажи с указанием их санитарного состояния, соблюдения/несоблюдения требований пожарной безопасности и др.

2. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции: фундаменты (их вид, количество, состояние), стены и перегородки внутри подъездов (количество подъездов, площадь и материал отделки стен, количество подъездов, нуждающихся в ремонте и т. д.), крыши (количество, вид, материал и площадь кровли, характеристика состояния) и т. д.

3. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование: лифты и лифтовое оборудование (количество, грузоподъемность, количество лифтов, требующих замены, капитального/текущего ремонта), мусоропровод, вентиляция, водосточные желоба/трубы, трубопроводы холодной и горячей воды, светильники, радиаторы, насосы и т. д.

4. Земельный участок, входящий в состав общего имущества: общая площадь участка, в т. ч. застройка, асфальт, грунт, газон; зеленые насаждения, элементы благоустройства (столы, скамейки, ограждения) с указанием находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Подчеркнем, что каждый из элементов общего имущества должен содержать соответствующие параметры и характеристики, а также отражать информацию о состоянии имущества.

Вторым существенным условием договора управления является перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, предоставлению услуг по отоплению, горячему/холодному водоснабжению, электроснабжению собственникам и пользователям помещений. Собственники вправе по своему усмотрению установить любой перечень работ и услуг, но их проведение должно обеспечивать необходимое состояние дома, которое определяется законодательными актами, требования которых обязательны к исполнению.

ВАЖНО: действующее жилищное законодательство не содержит каких-либо исключений и особенностей в части исполнения обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах управляющей организацией, которая стала таковой по итогам открытого конкурса.

Ниже вашему вниманию предлагается минимальный список некоторых стандартных работ и услуг, которые отражаются в приложении к договору управления:

1. Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования: подметание и мытье полов во всех помещениях общего пользования, кабины лифта, протирка пыли с колпаков светильников, подоконников и др.

2. Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества:
полив тротуара, уборка мусора с газона, очистка и ремонт детских и спортивных площадок, урн, сбрасывание снега с крыш и т. д.

3. Услуги вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора.

4. Подготовка дома к сезонной эксплуатации: замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования, ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления, ремонт и укрепление входных дверей и т. п.

5. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт: проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, водоснабжения, проверка и ремонт коллективных приборов учета и др.

6. Устранение аварий и выполнение заявок населения.
В приложении также указывается периодичность проведения работ и услуг. Например: один раз в неделю (месяц, год), по мере необходимости/надобности, по мере перехода к эксплуатации в весенне-летний/осенне-зимний период, ежедневно, круглосуточно и т. д.

Кроме того, в приложении к договору должен быть установлен размер годовой платы за работы/услуги и содержаться отметка о включении в состав работ.

4. Должна ли взиматься дополнительная плата с собственников жилья за выполненные управляющей компанией работы, если договором они не предусмотрены, равно как и не определены условия и размер их оплаты?

Вопрос достаточно актуальный, о чем свидетельствует имеющаяся судебная практика.
В частности, управляющие компании полагают, что отсутствие в договоре управления перечня каких-либо работ (услуг) свидетельствует об отсутствии у них обязанности по выполнению таких работ в рамках договора. Следовательно, управляющая компания имеет право выполнять эти работы и оказывать услуги за дополнительную плату.

Однако арбитражные суды говорят об ошибочности подобной точки зрения.
Так, судьи Уральского округа подчеркнули: отсутствие в договоре управления указания на какой-либо конкретный вид работ (услуг), связанный с управлением многоквартирным домом, не исключает обязанности управляющей компании по их выполнению в силу закона, нормативных правовых актов, а также статуса управляющей компании. Соответственно, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что оказание таких работ (услуг) должно осуществляться на возмездной основе. См.:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2010 № Ф09-7282/10-С5 по делу № А76-37619/2009-64-634/67

Где найти:
ФАС Уральского округа

ВАЖНО: определенный в соответствующем договоре управления многоквартирным домом перечень обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех обязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Собственникам помещений и управляющим организациям г. Москвы полезно ознакомиться с нормативным актом, которым утверждены формы документов, касающиеся управления многоквартирными домами в г. Москве:

Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 № 05-14-243/6–1
«Об утверждении документов»

Где найти:
ИБ Москва Проф

Третье существенное условие договора — порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Особенности установления в договоре размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме разъяснены в документе:

Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14

Где найти:
ИБ Версия Проф

Ситуация: Договорами на управление многоквартирным домом, заключенными между управляющей организацией (ООО) и собственниками жилых помещений, предусмотрены такие условия: общество в числе прочих услуг принимало на себя обязанность организовать предоставление им коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение) путем заключения договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями от имени и за счет собственников, права и обязанности по которым возникают у собственников жилых помещений и соответствующей ресурсоснабжающей организации. Правомерно ли включение данного условия в договоры управления с собственниками?

Схожая ситуация стала предметом рассмотрения арбитражным судом. См.:

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2009 по делу № А26-5798/2008

Где найти:
ИБ Тринадцатый арбитражный суд

Суд отметил, что наличие в договорах такого условия означает, что во исполнение договоров с собственниками ресурсоснабжающая организация должна предоставить коммунальные услуги, а управляющая компания — организовать их предоставление. То есть ООО не является исполнителем, в обязанность которого входит предоставление коммунальных услуг.
При этом арбитры обратили внимание, что действующим законодательством не предусмотрены основания для заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов между потребителями и ресурсоснабжающей организацией при наличии у потребителей договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией. Правоотношения потребителей с ресурсоснабжающей организацией правомерны только при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом.

Судьи указали: включение в договор условий о том, что ООО не является исполнителем по предоставлению коммунальных услуг, уменьшает объем и изменяет характер обязанностей управляющей организации перед потребителями по заключенному договору. Это в свою очередь уменьшает объем и изменяет характер корреспондирующих прав потребителей, установленных ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее — Правила № 307). Следовательно, данные условия договоров противоречат пп. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ.

Итог судебного рассмотрения следующий: управляющая компания внесла в договоры управления многоквартирным домом условия, ущемляющие установленные законом права потребителя.
На основании оценки обстоятельств дела суд подтвердил наличие в действиях компании состава правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
Таким образом, ответ на поставленный вопрос отрицательный.
Кстати, на сегодняшний день некоторые управляющие организации отказываются от заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, нарушая тем самым требования Правил № 307.

Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами и исключения нарушений системы финансирования по всей цепочке (коммунальные услуги — производство тепловой энергии, вода — приобретение для этого газа, энергии и топлива) проектом № 435903–5 предлагается ввести требования, обязывающие управляющие организации, ТСЖ и собственников при непосредственном управлении многоквартирным домом заключать договоры ресурсоснабжения.

Несколько слов о правилах расчета платы за коммунальные услуги, если исполнителем является управляющая организация.
В абз. 2 п. 15 Правил № 307 сказано, что расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электроэнергии, газа и теплоэнергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

При наличии общедомовых приборов учета размер платы за тепловую энергию определяется по их показаниям, при их отсутствии размер платы за коммунальные услуги — с использованием нормативов потребления коммунальных ресурсов (отопление, горячее водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, газоснабжения), которые устанавливаются для домов определенной группы в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306.

Четвертое существенное условие договора — установление порядка осуществления контроля собственниками помещений за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Контроль может осуществляться, в частности, путем:

— проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в т. ч. путем проведения соответствующей экспертизы);
— участия в осмотрах общего имущества, в т. ч. кровель, подвалов, а также участия в проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
— участия в приемке всех видов работ, в т. ч. по подготовке дома к сезонной эксплуатации;
— подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения и т. д.

Зададимся вопросом: почему именно договором устанавливается порядок контроля? А потому, что законодательство не предусматривает, например, возможности формирования собственниками помещений в многоквартирном доме ревизионной комиссии в качестве органа контроля за деятельностью управляющей организацией.

Управляющие организации ежегодно в течение I квартала текущего года обязаны представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В то же время договором может быть установлен иной срок представления отчета.

Анализ арбитражной практики по спорам о порядке представления отчетов управляющими компаниями позволяет сказать, что:

  1. по смыслу п. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана предоставить собственникам информацию в объеме, достаточном и необходимом для анализа исполнения организацией своих обязанностей и обоснованности платы за оказываемые услуги. Причем предоставленная информация должна обеспечивать возможность сравнения с набором и стоимостью аналогичных услуг, предоставляемых иными субъектами на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, а также вынесение предложений собранию собственников помещений для оптимизации деятельности управляющей организации или изменения способа управления многоквартирным домом (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 № 17АП-8450/2009-ГК по делу № А50-9090/2009);
  2. п. 11 ст. 162 ЖК РФ предусмотрен разовый обобщенный отчет управляющей компании за продолжительный промежуток времени. Поэтому неправомерно включать в договор условие об обязанности управляющей компании предоставлять, например, сведения о текущем исполнении своих обязательств по вопросам частного характера (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 № 17АП-8450/2009-ГК по делу № А50-9090/2009);
  3. исполнение указанной в п. 11 ст. 162 ЖК РФ обязанности управляющей организации по предоставлению отчета никоим образом не обусловлено необходимостью созывать и проводить собрание собственников помещений и не связано с наличием кворума на таком собрании;
  4. жилищным законодательством на законодательном уровне не урегулированы формы и порядок представления отчета собственникам помещений. Поэтому суды могут признать надлежащим исполнением обязательства по предоставлению отчета собственникам помещений в многоквартирном доме такой способ его размещения, как размещение отчета на доске объявлений (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 по делу № А19-25560/09).

Помимо обязанности управляющей компании регулярно отчитываться перед собственниками помещений об исполнении договора, она должна дополнительно раскрывать информацию о своей деятельности, т. е. обеспечивать доступ неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

С 9 октября 2010 года вступил в силу нормативный правовой документ, устанавливающий требования к составу информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, а также к порядку, способам и срокам ее раскрытия. См.:

Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731
«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее — Стандарт)

Где найти:
ИБ Версия Проф

Наряду со сведениями общего характера управляющая организация обязана опубликовать, в частности, годовую бухгалтерскую отчетность, в т. ч. бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами, о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными, и другие сведения.

5. Обязана ли управляющая организация сообщать по письменному запросу граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы?

Да, обязана, т. к. среди возможных способов раскрытия информации (опубликование в Интернете — на определенных сайтах, опубликование в официальных печатных СМИ, размещение на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации) назван в том числе и такой, как предоставление информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде (п. 5 Стандарта).

На наш взгляд, раскрытие информации — действенный метод контроля, призванный обеспечить открытость информации о деятельности управляющих организаций и прозрачность ее деятельности.

Теперь поговорим о сроках действия договора: он не может быть заключен на срок менее одного года, максимальный срок действия договора составляет 5 лет.
Понятно, что если договор с управляющей компанией собственники заключают впервые, то для начала целесообразно установить минимальный срок — 1 год, чтобы в течение данного периода времени оценить, будет ли управляющая организация справляться со своими обязанностями надлежащим образом. И если собственников устроит деятельность выбранной ими управляющей компании и качество оказываемых ею услуг, то по истечении первого года договор может быть автоматически продлен на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (если одна из сторон не заявит о прекращении договора по окончании срока его действия).
Если по окончании срока договора такое заявление все-таки поступит, то договор управления прекращается (ч. 6 ст. 162 НК РФ).

Хотелось бы обратить ваше внимание, что приведенная норма ЖК РФ является императивной и в ней установлено право собственников помещения обращаться с заявлением о прекращении договора управления многоквартирным домом в любое время до окончания срока его действия (см. постановление ФАС Центрального округа от 13.11.2010 по делу № А54-807/2010-с22).

По мнению судей другого региона, если стороной договора являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для его прекращения необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников, т. е. собственниками, владеющими более 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. См.:

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2009 по делу № А57-13966/08

Где найти:
ИБ Двенадцатый арбитражный суд

23 ноября 2010 года Государственной Думой ФС РФ был принят в первом чтении проект федерального закона № 435903–5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект № 435903–5), направленный на совершенствование процедуры заключения договора управления многоквартирным домом.
В частности, законопроектом предусмотрена возможность заключения договора управления многоквартирным домом на срок до 7 лет.
По мнению авторов законопроекта, введение данной новации будет способствовать стабильности инвестиций управляющих организаций в многоквартирный дом при выполнении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности по Федеральному закону от 23.11.2009 № 261-ФЗ.
Другие важные предложения законопроекта — срок действия договора относится к существенным условиям, автоматическое пролонгирование договора допускается только на 1 год.

Подведем краткие итоги нашего разговора о предмете и существенных условиях договора.
Грамотно составленный договор не только может, с одной стороны, послужить надежной защитой интересов собственников жилых помещений при взаимодействии с управляющей организацией, а с другой стороны, создать благоприятные условия для успешной деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, и минимизации их рисков. Такой договор выступает гарантом прав каждой из сторон договора и предоставляет им уникальную возможность исключить многочисленные проблемы, неизбежно возникающие в их взаимоотношениях.
Нельзя забывать и еще об одном обстоятельстве: договор управления — основной документ, анализируемый судьями при рассмотрении судами споров о нарушении прав одной из сторон договора. И от того, как он составлен и какие условия в нем предусмотрены, будет зависеть окончательный исход судебного разбирательства.

Порядок расторжения (изменения) договора с управляющей компанией. Право собственников помещений в многоквартирном доме на односторонний отказ исполнения договора управления

Порядок прекращения договора по различным основаниям регламентирован положениями ст. 162 ЖК РФ.
Ранее мы коснулись одного из возможных случаев прекращения договора: если одна из его сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия.

Договор управления считается прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации.

Изменение и/или расторжение договора осуществляются в общем порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».
В то же время ч. 8 ст. 162 ЖК РФ установлены дополнительные правила прекращения договора, допускающие возможность одностороннего отказа от его исполнения договора.

Остановимся на основаниях одностороннего отказа более подробно.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Толкование приведенной нормы позволяет сделать следующие выводы:

— по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме договор управления при сохранении ранее выбранного способа управления может быть расторгнут в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору;
— право на односторонний отказ от исполнения договора возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Данная правовая позиция содержится в следующем документе:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008

Где найти:
ИБ Решения высших судов


При этом заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. См.:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2010 по делу № А05-3942/2010

Где найти:
ФАС
Северо-Западного округа

В этой связи позволим дать несколько советов собственникам помещений, которым еще только предстоит заключить договор.
 Итак, в договоре среди прочих условий необходимо:

  1. четко прописать порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, порядок выявления и фиксации фактов недопоставки/отсутствия поставки необходимых жилищно-коммунальных услуг;
  2. определить и внести в договор стандарты качества предоставляемых услуг и работ, сроки их проведения. Например, одно из условий договора может звучать так: «Управляющая организация обязана обеспечивать предоставление услуг по техническому обслуживанию и ремонту лифтов — ежеквартально, по уборке лестничных клеток — еженедельно…»;
  3. включить в договор пункт приблизительно следующего содержания: «Все случаи некачественного/несвоевременного предоставления работ или услуг, а также их неисполнения оформляются письменным актом с обязательным участием управляющей компании, собственников, их уполномоченных лиц, иных лиц». Впоследствии это поможет избежать трудностей с подтверждением факта неисполнения/ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей организацией;
  4. определить ответственность управляющей организации за некачественные услуги и работы, нарушение сроков их проведения поставки, а также согласовать и внести в договор список лиц, подписывающих соответствующие акты. Имея на руках подобные акты, вы сможете без труда доказать правомерность отказа от услуг недобросовестной управляющей организации в одностороннем порядке;
  5. в раздел договора «Ответственность сторон» включить условие, на основании которого стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в случае, если такое неисполнение либо ненадлежащее исполнение было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (пожары, природные катастрофы, акты и действия органов государственной власти и органов местного самоуправления, делающие невозможным исполнение обязательств по договору).

Как правильно оформить односторонний отказ собственников помещений от исполнения договора управления домом? Ответ на этот вопрос вы сможете получить при обращении к материалу, подготовленному специалистами ЗАО «Юринформ В». См.:

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом

Где найти:
ИБ Деловые бумаги

6. Будет ли являться ничтожным договор управления многоквартирным домом, заключенный собственниками 65% жилых и нежилых помещений дома с новой управляющей организацией без проведения общего собрания?

Свою точку зрения на обозначенную проблему высказали арбитры высшей судебной инстанции:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1093/10 по делу № А33-14135/2008

Где найти:
ИБ Решения высших судов

В документе отмечено, что законодательство обязывает заключать договор управления многоквартирным домом только на основании общего решения собственников помещений в многоквартирном доме и только на условиях, определенных таким решением. Принятие собранием собственников помещений этого решения является необходимым условием действительности договора управления многоквартирным домом.

Поскольку новый договор был заключен в отсутствие решения всех собственников помещений дома о выборе способа управления в лице новой управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, то такой договор признается недействительной (ничтожной) сделкой.

Таким образом, если собственники помещений многоквартирных домов не примут решение о выборе или об изменении способа управления домом, то право на односторонний отказ от исполнения договора возникает у них только при наличии первого основания, рассмотренного нами выше.

Говоря о правовом регулировании вопроса одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора, отметим, что в данном случае договор прекращается в соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ во внесудебном порядке.
Иными словами, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом производится без обращения в суд.

Обратите внимание, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае выбора новой управляющей организации прежняя управляющая организация за 30 дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом и подлежащих передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен пп. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Как оформляется передача дома в управление новой управляющей компании? Ответ на вопрос вы найдете в документе:

Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07

Где найти:
ИБ Версия Проф

Удержание документации прежней управляющей компанией рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом и дает право легитимно выбранному субъекту управления истребовать у своего предшественника комплект технической документации в суде.

В то же время возможна ситуация, при которой необходимые для передачи новой управляющей организации документы у прежней компании просто-напросто отсутствуют.
Поскольку в ЖК РФ данная ситуации не оговорена, то споры между управляющими компаниями, как правило, решаются в судах. Но практика, к сожалению, неоднозначна.

Например, в постановлении ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 по делу № А12-6063/07-С53-5/С44 указано, что отсутствие у обязанной стороны технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи данных документов.

Судьи заключили, что у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, отсутствие же документов означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами.

Ответственность управляющих организаций

АКСИОМА: управляющие организации несут ответственность за нарушение порядка, качества проводимых работ и осуществляемых услуг.

Собственники жилых помещений вправе обращаться в территориальные Госжилинспекции с жалобами на свои управляющие компании о допускаемых ими нарушениях, в частности, на несоблюдение требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими законодательными актами, регулирующими отношения в сфере ЖКХ.

При подтверждении изложенных фактов к управляющим организациям применяются меры административной ответственности, предусмотренные ст. 7.22 КоАП РФ, а именно: для юридических лиц — штраф в размере от 40 000 до 50 000 рублей за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) помещений, в т. ч. правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

7. Кто выступает субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ, если управляющая организация заключила договор с подрядной организацией на выполнение конкретных работ?

Ситуация: Управляющей компанией заключен был договор с ООО «Дом-Строй»
на оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных домов. В ходе проверки одного из жилых домов жилинспекцией были выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, в частности: несоответствие системы водопровода технической документации (монтаж трубопроводов меньшего диаметра в нескольких квартирах). По результатам проверки вынесено постановление о привлечении управляющей компании к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа в размере 40 000 руб. По мнению компании, за допущенные нарушения несет ответственность подрядная организация ООО «Дом-Строй». Кто из сторон прав?

Оценивая правомерность принятого инспекцией решения, будем исходить в первую очередь из того, что основными функциональными обязанностями управляющих организаций являются обслуживание, содержание, эксплуатация, ремонт и обеспечение коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений и именно они ответственны в том числе за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством.

Также надо иметь в виду, что контроль за соблюдением подрядчиками договорных обязательств возлагается на управляющих многоквартирным домом лиц. Даже если услуги и работы выполнялись подрядчиками, то ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ несет управляющая организация, а на подрядную организацию возложение какой-либо иной ответственности, кроме той, которая вытекает из договора подряда, неправомерно.

С учетом изложенных аргументов в приведенной нами ситуации управляющая компания должна была не только принять все меры по надлежащей эксплуатации жилого дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, но также осуществлять соответствующий контроль за выполнением договорных обязательств ООО «Дом-Строй».

Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации управляющая компания была правомерно привлечена к административной ответственности на основании ст. 7.22 КоАП РФ. См.:

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.11.2010 по делу № А65-12023/2010

Где найти:
ИБ ФАС Поволжского округа

ВАЖНО:
- субъектом правонарушения, ответственность за которое установлена ст. 7.22 КоАП РФ, является управляющая организация;

-
объективную сторону данного правонарушения составляет противоправное бездействие, выражающееся в невыполнении возложенных на управляющую организацию обязанностей по надлежащему содержанию и ремонту многоквартирного дома, в т. ч. нарушении правил содержания жилых домов;

-
вина управляющей организации может также выражаться в отсутствии надлежащего контроля за ходом выполнения работ и услуг, непринятии своевременных и действенных мер по недопущению возникновения выявленных нарушений.

Рассмотрим ответ еще на один вопрос, который часто становится камнем преткновения в спорах между собственниками жилых помещений и управляющими организациями.

8. Исключается ли административная ответственность управляющей организации за нарушение правил содержания дома при наличии у собственников жилья долга по оплате коммунальных услуг и отсутствии у управляющей организации достаточных денежных средств по обеспечению надлежащего содержания общедомового имущества?

Перечисленные в тексте вопроса обстоятельства не могут оцениваться как объективные обстоятельства, освобождающие управляющую компанию от исполнения обязанностей по содержанию жилищного фонда, и не являются основанием для освобождения от административной ответственности.
Данный вывод легко подтвердить примерами арбитражной практики. См., к примеру:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2010 № Ф09-10694/10-С1 по делу № А50-13516/2010

Где найти:
ФАС Уральского округа

В другом судебном решении судьи вынесли следующий вердикт: недостаточность денежных средств, вносимых собственниками на содержание имущества, не исключает вину управляющей организации в совершении правонарушения, поскольку нормы действующего законодательства не ставят в зависимость исполнение такой организацией обязанностей по обеспечению надлежащего состояния общего имущества многоквартирного дома от наличия денежных средств на эти цели. См.:

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу № А31-6105/2010

Где найти:
ИБ 2 апелляционный суд

С учетом позиции, которой придерживаются судьи большинства регионов нашей стран, позволим себе дать отрицательный ответ на поставленный вопрос.
Что же касается решения вопроса о погашении собственниками помещений задолженности в части оплаты содержания общедомового имущества, то он должен быть урегулирован в претензионном, судебном порядке.

Нередко управляющие компании приводят и такой аргумент в свою защиту: несоразмерность размера платы собственников за помещения объему услуг. Однако судьи его отклоняют, обращая внимание, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения и т. д. (см. постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 № 06АП-234/2010 по делу № А73-16872/2009).

Продолжая наш разговор об ответственности управляющих компаний, предлагаем остановиться и на таком актуальном вопросе:

9. Обязана ли управляющая организация осуществлять не оговоренные в договоре на управление домом работы и услуги, которые собственники многоквартирного дома отказываются оплачивать, и нести ответственность за их неисполнение?

Обратимся к судебной практике.
Многие арбитры, в частности, отмечают, что объем обязанностей управляющих компаний по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений определяется не только рамками договоров с такими собственниками.
Устанавливаемый в соответствующем договоре круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Кроме того, суды, рассматривая подобные споры, обращают внимание еще на одно важное обстоятельство: при заключении договора управления многоквартирным домом стороны не имеют возможности определить весь перечень конкретных работ, которые необходимо будет выполнить в течение всего срока действия договора. Следовательно, ответственность управляющей компании не может ограничиваться только обязательствами по договору управления. См.:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.11.2010 по делу № А45-10237/2010

Где найти:
ИБ ФАС
Западно-Сибирского округа

Понятно, что диаметрально противоположной позиции придерживаются управляющие организации. В частности, они полагают, что услуги и работы, указанные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и других аналогичных документах, являются обязательными для управляющей организации только в случае указания на них в договоре, а в других случаях они носят рекомендательный характер (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 по делу № А42-3665/2010).

При этом, защищая и отстаивая в судах свои интересы, управляющие организации ссылаются на разъяснения Минрегионразвития РФ, из которых следует, что отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии:

— обязанности выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы,
— в действиях управляющей организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы. См.:

Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14

Где найти:
ИБ Версия Проф

Однако суды отклоняют ссылку на приведенное письмо, т. к. оно носит разъяснительный, а не нормативный характер, официально не опубликовано и в Минюсте РФ не зарегистрировано.

В конце прошлого года президент РФ Д. А. Медведев уделил особое внимание проблемам, возникающим в системе правоотношений по управлению многоквартирными домами. По сообщению РИА Новости, он потребовал усилить ответственность управляющих многоквартирными домами.
По словам президента, нередки случаи мошенничества со средствами коммунальных платежей, деятельность многих таких фирм непрозрачна, зачастую они связаны с местными руководителями, отсутствует обратная связь с потребителями, те решения, которые принимаются, в том числе по самой чувствительной теме — тарифам, часто просто непонятны.
«Надо четко регламентировать права и обязанности управляющих организаций, усилив их ответственность за неисполнение законодательства, в том числе и за нарушение стандартов раскрытия информации об их работе», — подчеркнул президент.

Законопроектом № 435903–5, о котором мы неоднократно упоминали, предлагается ввести ряд мер, направленных на совершенствование административного воздействия в сфере управления многоквартирными домами.
Есть надежда, что принятие законопроекта, предусматривающего многочисленные поправки в ЖК РФ, будет, с одной стороны, способствовать повышению качества сервиса управляющих организаций, а с другой, позволит собственникам жилья понимать, насколько обоснованны тарифы на жилищно-коммунальные услуги, и знать, на какие цели тратятся их деньги.