Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Распоряжение Мэра Москвы от 30.06.2014 N 542-РМ

(ред. от 30.11.2016)
«О предельных (максимальных) индексах изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Предварительный договор аренды: важные сведения для юриста компании23.09.2013

Реалии сегодняшнего дня таковы, что многие фирмы предлагают в аренду офисные помещения или торговые объекты еще на стадии их строительства.  Иными словами, будущие арендодатели, не имея свидетельства о госрегистрации права собственности на эти объекты, сдают в аренду места в строящихся зданиях.

Для этого между арендодателем и арендатором заключается предварительный договор. В настоящее время практика заключения предварительных договоров получила широкое развитие. Объяснить это просто: предварительный договор имеет безусловные достоинства, и одним из них является высокая стабильность достигнутых сторонами предварительных договоренностей, т.к. частью 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлен жесткий механизм воздействия на сторону договора, которая уклоняется от заключения основного договора. В частности, в данной ситуации законодательство предусматривает право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возместить причиненные убытки.

Конструкция предварительного договора непроста и отличается рядом специфических особенностей. Кроме того, судебная практика говорит о том, что компании, не уделяя должного внимания процедуре заключения предварительного договора, допускают ошибки в процессе его составления, что влечет негативные последствия, и в первую очередь – финансовые.

Наш тематический сюжет мы решили посвятить особенностям предварительного договора аренды объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из содержания легального определения гражданско-правового термина «предварительный договор» следует, что эта сделка имеет целью заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

Президиум ВАС РФ неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 24 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''», постановление от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Как отмечают суды, по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 по делу № А33-10483/2011).

Существенным и важнейшим условием предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Он должен быть указан в предварительном договоре.

Если же такой срок в предварительном договоре не определен, то  основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно иметь в виду, что:

  • обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок – в случае ненаправления ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

При этом по своей правовой природе срок, предусмотренный п. 4 ст. 429 ГК РФ, является пресекательным, что означает следующее:  если в предусмотренный предварительным договором срок или годичный срок с момента его заключения стороны не заключили основной договор и ни одна из сторон не выразила четкого волеизъявления на его заключение, то с истечением этого срока прекращается право на заключение основного договора.

Следовательно, за пределами этого срока сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в т.ч. путем понуждения к его заключению в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Данное мнение высказано в документе:

Постановление ФАС Московского округа от 09.08.2013 по делу № А40-97900/12-6-908

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Нередко стороны предварительного договора аренды заключают его под отлагательным условием. Например, арендатор и арендодатель нежилого помещения заключили предварительный договор, срок предварительного договора сторонами определен не был. При этом заключение основного договора было поставлено в зависимость от отлагательного условия, а именно: уведомления арендатора о получении арендодателем свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, в котором находится арендуемое помещение. См.:

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2011 по делу № А40-18165/11-127-158

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Богатая арбитражная практика красноречиво свидетельствует о том, что судьи отклоняют иски одной из сторон предварительного договора о понуждении заключить основной договор аренды в ситуации, когда предварительный договор включает отлагательное условие.

Приведем такой пример. См.:

Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10 по делу № А40-2050/10-40-15

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Арбитрами оценивалась следующая ситуация: между арендодателем и арендатором был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра, сроком на пять лет на условиях предварительного договора. При этом в предварительном договоре сторонами был определен срок заключения основного договора аренды с указанием на событие, которое должно наступить, а именно: окончание строительства центра.

Арендодатель после окончания срока предварительного договора предложил арендатору заключить договор аренды сроком на 11 месяцев.

Данное обстоятельство послужило причиной обращения арендатора в суды различных инстанций с исками об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды сроком на пять лет на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды. Но суды отказали в их удовлетворении.

Судьи указали, что такое обстоятельство, как окончание строительства торгового центра, не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и может не наступить, в связи с чем не подпадает под требования п. 2 ст. 190 ГК РФ, определяющего правила установления сроков. В частности, указанная норма гражданского законодательства предусматривает возможность определения срока указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Итоговый вывод суда: срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор аренды, необходимо определять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, т.е. – равный одному году.

Важно иметь в виду, что:

  • если предварительный договор включает отлагательное условие, в зависимости от наступления которого стороны договора устанавливают срок заключения основного договора, то и тогда должны соблюдаться требования об установлении этого срока с учетом требований п. 4 ст. 429 ГК РФ.

В определении ВАС РФ от 05.03.2011 № ВАС-2352/11 по делу № А40-2050/10-40-15 говорится, что срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.

Важно иметь в виду, что:

  • если событие не обладает качеством неизбежности наступления, оно не может определять начало (т.е. признано надлежащим определением срока по смыслу п. 2 ст. 190 ГК РФ), т.к. оно зависит от воли и действий сторон и не является событием в правовом смысле, т.е. не имеет признака неизбежности наступления.

Из всего вышесказанного напрашивается следующий вывод:

– срок основного договора не будет считаться определенным в том случае, если событие, с которым стороны предварительного договора связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, т.к. зависит от воли сторон.

В подобной ситуации применяются правила установления срока в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ – в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Поэтому будет ошибкой подписание предварительного договора, к примеру, купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны договариваются заключить основной договор купли-продажи в течение конкретного периода времени, допустим, в течение 15 рабочих дней после приобретения права собственности (получения свидетельства о госрегистрации права) на этот земельный участок.

Продолжаем наш сюжет.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Среди существенных условий предварительного договора аренды недвижимости назовем следующее: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

При отсутствии этих данных в предварительном договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, будет оцениваться как не согласованное сторонами, а сам договор будет признан не заключенным.

Следовательно, предварительный договор аренды недвижимости судебные инстанции могут признать незаключенным, если в нем отсутствуют, в частности, конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (например, этаж, место расположения, адрес и др.).

Пример судебной практики: арбитры признали незаключенным предварительный договор аренды нежилых помещений, т.к. стороны договора не указали в нем ни площадь арендуемых помещений, ни порядок ее определения, т.е. не индивидуализировали нежилые помещения. См.:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу № А58-5257/10

Где найти:
ИБ ФАС Восточно-Сибирского округа

По итогам судебного разбирательства судьи отказали в требованиях о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения на условиях предварительного договора и взыскании неустойки за неисполнение сторонами обязательств по договору.

Определением ВАС РФ от 13.08.2012 № ВАС-15200/11 по делу № А58-5257/10 о пересмотре в порядке надзора судебных актов по указанному делу и в его передаче в Президиум ВАС РФ было отказано.

В другом судебном акте судьи признали предварительные договоры аренды нежилых помещений незаключенными в связи с тем, что  в них отсутствовали сведения о номерах передаваемых помещений, их графическое изображение и однозначное определение площади арендуемого имущества. Это обстоятельство судьи расценили как несогласованность сторонами договоров предмета аренды, являющегося существенным условием этих договоров (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

В то же время хотим предложить вашему вниманию отдельные примеры арбитражной практики по спорам, связанным с признанием предварительного договора незаключенным в ситуации, когда предмет договора был согласован ненадлежащим образом, в которых продемонстрирован иной подход арбитров к оценке такой ситуации.  См.:

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 по делу № А40-48746/10-28-404

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Арбитры пришли к заключению, что предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, аргументируя тем, что стороны предварительного договора согласовали местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.

Таким образом, на сегодняшний день соответствующая арбитражная практика не отличается единообразием правового подхода к проблеме детализации предмета предварительного договора аренды объектов недвижимости

В этой связи не лишне напомнить, что проектом Федерального закона № 47538-6 предусматривается внесение изменения в п. 3 ст. 429 ГК РФ, согласно которому для заключения предварительного договора сторонам будет достаточно указать предмет договора (как и в настоящее время) и те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Это означает, что к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Поскольку согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то и предварительный договор аренды указанных объектов недвижимости также должен быть составлен в письменной форме.

Небольшое отступление: не забудьте, что, заключив основной договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, его нужно будет обязательно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Что касается регистрации договора нежилых помещений, то Президиум ВАС РФ,  принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о госрегистрации договоров аренды нежилых помещений, пришел к выводу о применении к таким договорам аренды правил п. 2 ст. 651 ГК РФ (см. Информационное письмо от 01.06.2000 № 53).

Вместе с тем важно иметь в виду, что:

  • установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной госрегистрации договора аренды здания или сооружения (нежилых помещений) на срок не менее одного года не является элементом формы предварительного договора, поэтому госрегистрация такого договора не требуется.

Данная правовая позиция была изложена в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

И хотя этот документ был издан более 12-и лет назад, судебные инстанции  и сегодня руководствуются его положениями при рассмотрении споров, затрагивающих такую юридическую конструкцию, как предварительный договор аренды недвижимости. См., например:

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу № А40-11001/12-142-101

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Следующий вопрос, который мы с вами рассмотрим:

Вопрос:

К каким последствиям приведет несоблюдение правил о форме предварительного договора?

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Как отмечают суды, в соответствии с данной нормой  ничтожность предварительного договора влечет лишь несоблюдение правил о форме предварительного договора, которая, если она не установлена, должна быть письменной.

Так, арбитры признали предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный сторонами посредством обмена документами (письмами), недействительной (ничтожной) сделкой (см. «Тематическое обобщение за второе полугодие 2005 года. Споры, возникающие из договоров купли-продажи, энергоснабжения», подготовлено ФАС Северо-Кавказского округа).

В то же время судьи указывают на отсутствие правовых оснований для признания предварительного договора аренды объекта недвижимости ничтожной сделкой в случае, если у арендодателя на момент заключения договора отсутствует зарегистрированное право собственности на этот объект. См.:

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 № КГ-А40/5413-10-1,2 по делу № А40-48690/09-64-348

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

По мнению арбитров того же московского суда, отсутствие существенных условий договора не влечет ничтожности сделки, а может в случае установления судом отсутствия существенных условий договора свидетельствовать о незаключенности договора в силу ст. 432 ГК РФ и (см. постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 № КГ-А40/7786-10 по делу № А40-162062/09-60-740).

Далее речь в нашем сюжете пойдет об отдельных способах исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора, которые могут обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом.

Начнем с такого способа, как задаток.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При применении данной нормы материального права в отношении предварительного договора возникает вопрос об использовании задатка в качестве обеспечительной меры при нарушении обязательств по этому  договору.

Поскольку в настоящее время этот вопрос не имеет однозначного ответа  и его можно отнести к разряду спорных правоприменительных вопросов, то давайте посмотрим, как формируется арбитражная практика по этой проблеме.

Верховный суд РФ в принятом в марте 2009 года документе подчеркнул, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (см. определение Верховного Суда РФ от 10.03.2009 № 48-В08-19).

Спустя 2,5 года Верховный Суд РФ подтвердил свою позицию о возможности обеспечения задатком предварительного договора. См.:

Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20

Где найти:
ИБ Решения Высших судов

Однако в некоторых судебных актах, принятых уже после появления упомянутых определений, высказана противоположная точка зрения по отношению к мнению Верховного Суда РФ, а именно: о невозможности применения института задатка при заключении предварительного договора.

Арбитры, придерживающиеся данной правовой позиции, признавая  предварительный договор недействительным или незаключенным, расценивают полученные денежные суммы, в т.ч. на условиях задатка, как необоснованное обогащение, которое может быть взыскано в судебном порядке в пределах срока исковой давности.

Так, исходя из определения задатка, содержащегося в ст. 380 ГК РФ, представители ФАС Московского округа сообщили, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток (см. постановление ФАС Московского округа от 19.12.2012 по делу № А40-139849/10-60-903).

В этой связи суд подчеркнул, что предварительный договор как сделка, не содержащая в своей основе платежных функций, не может обеспечиваться задатком.

Суд того же округа в недавно вынесенном судебном решении указал, что неустойка за незаключение основного договора гражданским законодательством не предусмотрена, оснований для ее взыскания по предварительному договору не имеется. См.:

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу № А40-118038/12-105-1100

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Судьи другого региона отметили, что предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям мер ответственности, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ за неисполнение договора, обеспеченного задатком,  невозможно (см. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу № А43-27509/2011).

Заметим, что сторонников как одной, так и другой позиции среди судей немало.

В будущем (возможно, недалеком) споры по обозначенной проблеме могут прекратиться. Дело в том, что проект № 47538-6 предусматривает дополнить ст. 380 ГК РФ новыми положениями, устанавливающими по соглашению сторон возможность обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором по ст. 429 ГК РФ, если иное не установлено законом. 

Пока же включение в предварительный договор условия о задатке представляется некорректным, а точнее, рискованным для участников договора, поскольку последствия могут быть весьма негативны.

В частности, арендатор имущества рискует не получить с арендодателя двойную сумму задатка, если предварительный договор был нарушен арендодателем.

Следующий способ обеспечения обязательств по предварительному договору аренды недвижимости, который нашел широкое применение в правоотношениях по данному договору, – обеспечительный платеж.

Чаще всего условие об обеспечительном платеже стороны предварительного договора аренды определяют в сумме,  эквивалентной  размеру фиксированной арендной платы за месяц / квартал / несколько месяцев. 

По общему правилу, одновременно в предварительном договоре устанавливаются и условия возврата обеспечительного платежа. 

В настоящее время обеспечительный платеж, в отличие от задатка, никакими нормами гражданского законодательства не регулируется, что приводит к многочисленным спорам о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа по договору аренды.

Ситуация: В соответствии с заключенным между арендодателем нежилого помещения и его арендатором предварительным договором аренды, предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды помещения в срок до ___ .

При этом условиями предварительного договора была предусмотрена обязанность арендатора выплатить арендодателю сумму обеспечительного платежа в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором всех обязательств по предварительному договору. Однако после истечения срока предварительного договора основной договор аренды не был заключен по вине арендодателя. Арендатор обратился в судебную инстанцию с  иском к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения, мотивировав его  тем, что внесенный им по предварительному договору обеспечительный депозит неосновательно удерживается арендодателем. Возникает ли в данной ситуации у арендатора право требования возврата неосновательного денежного обогащения?

Мы сформулировали общую ситуацию. Для ответа на поставленный вопрос обратимся к конкретному судебному делу, в ходе рассмотрения которого судом была оценена схожая ситуация. См.:

Постановление ФАС Московского округа от 07.10.2011 по делу № А40-5950/11-85-46

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Арбитры, опираясь на нормы п. п. 1–4 ст. 429 ГК РФ, отметили важный момент, а именно: использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, в частности, договора аренды, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В итоге судьи сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удержания арендодателем суммы внесенного арендатором  обеспечительного платежа.

Арендодатель, не согласившийся с таким вердиктом, обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора данного решения. Определением ВАС РФ от 16.01.2012 № ВАС-17294/11 по делу № А40-5950/11-85-46 ему было отказано в передаче дела.

В начале текущего года ВАС РФ сделал важный для арендаторов и арендодателей вывод о том, что установленная условиями предварительного договора обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении не противоречит действующему законодательству. См.:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011

Где найти:
ИБ Решения высших судов

Заключительная часть нашего сюжета посвящена анализу последствий уклонения от заключения основного договора.

ГК РФ  регламентирует общие случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. К таким случаям в т.ч. относится предварительный договор.

Возлагая на контрагентов специфическую обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота.

Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 по делу № А06-6111/2012).

Итак, в п. 5 ст. 429 ГК РФ прямо названы последствия несоблюдения стороной по предварительному договору его условий. В их число включено взыскание в случае необоснованного уклонения стороны от заключения договора причиненных убытков.

Возникает такой вопрос:

Вопрос:

Может ли условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора быть включено в предварительный договор?

Что думают по этому поводу служители Фемиды? Отметим, что единого подхода у них не сформировалось.

Так, в некоторых судебных решениях мы находим отрицательный ответ на поставленный вопрос. См.:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2005 № А56-5519/04

Где найти:
ИБ ФАС Северо-Западного округа

Показательно, что арбитры, апеллируя к п. 5 ст. 429 ГК РФ, подчеркнули, что в данной норме прямо названы последствия несоблюдения стороной по предварительному договору его условий. В их число включено взыскание в случае необоснованного уклонения стороны от заключения договора не неустойки, а убытков.

В силу этого суд отменил решение третейского суда о взыскании с арендодателя, нарушившего срок заключения основного договора аренды, безусловной неустойки в пользу арендатора.

При этом судьи истолковали норму части 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ как исключающую применение неустойки.

Интерес представляет судебный акт, принятый в Московском регионе:

Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 № 09АП-2598/2013, № 09АП-1260/2013 по делу № А40-118038/12-105-1100

Где найти:
ИБ Суды Москвы и области

Суд отказал в удовлетворении искового заявления о взыскании неустойки, начисленной вследствие отказа от заключения договора аренды, указав, что неустойка за нарушение срока заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы апелляционного суда (см. постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу № А40-118038/12-105-1100).

В то же время нельзя не отметить наличие противоположного подхода судов по данной категории дел.

В качестве примера мы выбрали следующий документ:

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2012 по делу № А40-29392/12-53-268

Где найти:
ИБ ФАС Московского округа

Судьи, ссылаясь на п. 1 ст. 329 ГК РФ, подчеркнули, что перечень способов обеспечения исполнения обязательства не является исчерпывающим, и гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору неустойкой.

Можно привести и другие документы, содержащие аналогичный вывод (см., в частности, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 № 17АП-12924/2012-АК по делу № А60-30845/2012, Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу № А79-13488/2009).

Наконец, данный вопрос в 2013 году был рассмотрен высшей судебной инстанцией страны. См.:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12 по делу № А43-25969/2011

Где найти:
ИБ Решения Высших судов

Суд заключил, что условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

Данная позиция ВАС РФ основана на следующих нормах гражданского законодательства:

1) Пункт 5 ст. 429 и пункт 4 ст. 445 ГК РФ устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится неустойка.

2) Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также ст. 394 ГК РФ.

Кроме того, ВАС РФ добавил, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 3 части 3 ст. 311 АПК РФ.

К слову сказать, суды в регионах уже начали выносить решения по рассматриваемому нами вопросу, руководствуясь вышеприведенным мнением  ВАС РФ (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А81-2955/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2013 по делу № А33-2466/2012; определение ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу № А81-2955/2012).

Кроме того, в некоторых документах, принятых судебными инстанциями, звучит такая мысль: прекращение предварительного договора влечет прекращение только тех обязательств, которые предварительным договором могут быть предусмотрены. См.:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.05.2012 по делу № А19-11451/10

Где найти:
BM ФАС Восточно-Сибирского округа

Суд, учитывая, что  неустойка – это мера гражданско-правовой ответственности, способ обеспечения исполнения обязательств, указал, что прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки.

Автор сюжета, учитывая изложенное, также склоняется в пользу второго варианта: о правомерности включения в предварительный договор аренды недвижимости условия об уплате неустойки.

В заключение вашему вниманию предлагаем отдельные образцы документов, связанные с оформлением предварительного договора и исполнением обязательств по нему. Все они размещены в ИБ Деловые бумаги. См.:

  • Предварительный договор аренды нежилого помещения
  • Исковое заявление в арбитражный суд о признании незаключенным предварительного договора в связи тем, что в нем не содержатся существенные условия основного договора
  • Исковое заявление о применении последствий ничтожности предварительного договора, заключенного в ненадлежащей форме