Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45

(ред. от 23.11.2016)
«Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Аренда государственного (муниципального) имущества: стоит ли пробовать?17.11.2014

Заключить договор аренды недвижимого имущества — это и синицу в руки поймать, и на журавля в небе полюбоваться. Среди различных форм гражданско-правовых договоров договор аренды является самым популярным. И выгода очевидна для обеих сторон. Арендодатель приобретает доход от сдачи неиспользуемого самостоятельно имущества, а арендатор имеет в своем распоряжении недвижимость без существенных трат для ее выкупа в собственность. Отдельного внимания заслуживают случаи, когда имущество составляет государственную или муниципальную собственность, как правило, это обходится дешевле, чем аренда аналогичных объектов у граждан или коммерческих организаций, а сдача его в аренду позволяет пополнять бюджеты всех уровней.

ИТАК, НАЧНЕМ…

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. См.:

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Ключевой момент здесь в том, что получить государственное и муниципальное имущество в аренду или безвозмездное пользование можно только по результатам проведенного конкурса или аукциона на право заключения соответствующего договора. Это в первую очередь связано с тем, что заключение договора без проведения торгов приведет к ограничению или устранению конкуренции между организациями, планирующими вести бизнес в арендуемом помещении. Хотя в ряде случаев проведение торгов не требуется вовсе.
Какое же имущество следует относить к государственному и муниципальному? Статьей 214 ГК РФ определено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее субъектам РФ (собственность субъекта РФ). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям и другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью в соответствии со ст. 215 ГК РФ.
Находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215 ГК РФ). То имущество, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, входит в состав государственной казны РФ, казны субъекта РФ или муниципального образования.
Чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения, следует обратиться:

  • в государственное (муниципальное) предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;
  • в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.

Имейте в виду — чаще всего перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом (министерства, комитеты и т. п.). Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется обращаться в соответствующий орган напрямую. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление.
Так, например, в Москве вопросами сдачи в аренду такой недвижимости ведает Департамент городского имущества города Москвы, а перечень имущества утвержден соответствующим документом. См.:

Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП «Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Москва Проф

Как уже говорилось выше, в соответствии с пп. 1, 3 ст. 17.1 Закона заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров в отношении:

  • государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (любого публичного имущества — как недвижимого, так и движимого);
  • государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
  • государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
  • государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям.

Одновременно ст. 17.1 Закона содержит исчерпывающий перечень исключений, когда имущество передается в пользование без проведения торгов и аукционов. Среди них такие как:

  1. предоставления прав на это имущество на основании международных договоров РФ (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, решений Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
  2. передачи религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений и иного имущества религиозного назначения;
  3. предоставления прав на это имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку РФ;
  4. предоставления прав на это имущество на срок не более чем тридцать календарных дней (предоставление указанных прав на это имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды утверждены следующим документом:
Приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества»)

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Этим же документом утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.
Основным отличием конкурса от аукциона является порядок подачи заявок на участие. Участники конкурса подают заявки в конвертах. Таким образом, заявки скрыты от конкурентов и доступны лишь конкурсной комиссии. Необходимо представить конкурсной комиссии наиболее выгодные условия исполнения договора. Аукцион — это состязание участников торгов по одному критерию — цене.
Участники аукциона могут изменять свои предложения, предлагая более выгодные условия, чем их конкуренты.

ПРИМЕЧАНИЕ: в Москве специализированные аукционы и конкурсы по продаже прав аренды проводит Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы — СГУП (официальный сайт: www.mossgup.ru).
Согласно действующему законодательству при заключении договоров аренды нежилых помещений имущественной казны г. Москвы ставка арендной платы определяется на основании заключения независимого оценщика. Минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения в имущественной казне г. Москвы — в размере 3 500 рублей за один квадратный метр в год, если иное не предусмотрено правовыми актами правительства Москвы. См.:

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (вместе с «Перечнем видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы»)

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Москва Проф

Однако, коллеги, обратите внимание на то, что есть отдельные условия заключения договоров аренды среди категорий малого бизнеса в Москве. См.:

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Москва Проф

Зачастую на практике возникает следующее:

СИТУАЦИЯ: Наша компания арендует у муниципалитета часть здания. Мы использовали арендуемые помещения под офис, но сейчас он нам уже не нужен. Один из наших контрагентов предложил заключить договор на уступку ему права аренды, как оформить эту сделку?

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим Законом или иными правовыми актами, вправе (но только с согласия арендодателя):

  • сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанном пункте закреплено: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Законом или иными правовыми актами. Кроме того, на основании п. 1 ст. 422 ГК РФ (общая норма) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным Законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды, другого договора по передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества должно осуществляться в порядке, установленном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Такого же мнения придерживаются и Федеральная антимонопольная служба в своем письме, и судебные органы. См.:

Письмо ФАС РФ от 09.09.2010 № АЦ/30241 «О рассмотрении обращения по вопросам применения антимонопольного законодательства»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Решения Высших судов

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2013 по делу № А40-132301/11-130-878

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Арбитражный суд Московского округа

Таким образом, уступка права аренды муниципального здания недействительна в силу Закона (ст. 168 ГК РФ).
Узнав о заключении такой сделки, антимонопольная служба выдаст предписание о прекращении договора уступки. Штрафы за невыполнение предписания антимонопольных органов весьма ощутимы: 18 000–20 000 рублей — для руководителя, 300 000–500 000 рублей — для организации (п. 2.1 ст. 19.5 КоАП РФ).

РАССМОТРИМ ТАКЖЕ ДРУГУЮ СИТУАЦИЮ:

СИТУАЦИЯ: В 2012 году был прекращен договор аренды торгового павильона путем направления арендодателем уведомления о прекращении договора. Уведомление арендатор получил. Однако до сих пор павильон не освободил, продолжая платить арендную плату. Арендодатель денежные средства принимает, требования об освобождении не выдвигает. Арендатор обратился к арендодателю с заявлением о пролонгации прежнего договора аренды. Однако тот отказал, сославшись на то, что договор расторгнут (уведомление). Арендатор обратился с заявлением о заключении нового договора аренды. Снова отказ (павильон не возвращали, поэтому арендодатель не может заключить договор). Арендодателем при этом является Департамент имущества (т. е. новый договор может быть заключен только по итогам конкурса). Что делать? Как заключить новый договор?

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением некоторых указанных данным Законом случаев.
По истечении срока договора аренды, заключенного по результатам конкурса или аукциона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды на указанных выше условиях, за исключением следующих случаев:

  1. принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
  2. наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды в соответствии с гражданским законодательством.
Таким образом, если арендодатель не уведомил о принятии им решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Если первоначальный договор аренды был заключен не по результатам конкурса или аукциона, то заключение нового договора аренды возможно только путем проведения конкурса или аукциона.

УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ, ДАВАЙТЕ ДАЛЕЕ РАССМОТРИМ СЛЕДУЮЩИЙ НЮАНС…

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено Законом. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. См.:

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Кстати, с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган вправе обратиться одна из сторон договора.
Однако законодательство содержит ряд условий, при соблюдении которых договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации:

  • при заключении договора аренды на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • при заключении договора на неопределенный срок или его продлении на неопределенный срок. См.:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Коллеги, имейте в виду, что за государственную регистрацию долгосрочного договора аренды недвижимого имущества взимается госпошлина в размере 15 000 рублей для юридических лиц (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). При этом срок регистрации нормативно установлен в один месяц с момента принятия документов регистрирующим органом.

Договор регистрируется согласно Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества и Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. См.:

Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

Итак, при заключении договора аренды зданий, строений, сооружений или земли на срок свыше одного года стороны должны определить, кто и в какие сроки предоставляет необходимые для регистрации документы. Стороны по зарегистрированному в установленном порядке договору аренды недвижимого имущества должны учитывать, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и он сам (п. 1 ст. 452 ГК РФ). При изменении зарегистрированного договора аренды на соглашение также распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поэтому, если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ это соглашение должно считаться незаключенным до момента регистрации в установленном порядке.

СЛЕДУЮЩИЙ ВАЖНЕЙШИЙ НЮАНС…

Заключая договор аренды недвижимости, необходимо особенно тщательно изучить еще одно условие, а именно: если в договоре аренды здания, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, не указана обязанность арендатора оплачивать пользование землей, и из его условий следует, что нормативно установленная арендная ставка включает только плату за пользование зданием, арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти. Если при определении размера арендной платы стороны сослались на нормативно установленную ставку, предусматривающую плату только за пользование зданием, суд может обязать арендатора дополнительно вносить плату за земельный участок. См.:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу № А53-16022/2008

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Российское законодательство

В данном постановлении Арбитражный суд удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов, разъяснив, что если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти (ст. 654 ГК РФ).
Еще одним существенным условием договора является арендная плата. Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения
  • периодичность
  • срок
  • возможно ли ее внесение третьим лицом

Стороны вправе установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. Так, в качестве формы арендной платы может быть установлено выполнение арендатором работ, оказание услуг и др. От формы арендной платы зависит порядок ее внесения. При заключении договора, подлежащего государственной регистрации, у сторон могут возникнуть разногласия относительно того, с какого момента арендатор обязан вносить арендную плату. В судебной практике нет единого подхода к решению этого вопроса. Одни суды считают, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента регистрации договора, другие указывают, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи с момента передачи имущества. См.:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 № Ф09-3605/2011 по делу № А60-35139/2010-С2

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2010 № Ф09-1664/10-СЗ по делу № А60-24776/2009-С2

ГДЕ НАЙТИ:
ИБ Арбитражный суд Уральского округа

Статья 614 ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно определить периодичность внесения арендной платы. Несмотря на то, что такая возможность прямо предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды.

СУЩЕСТВУЮТ СЛЕДУЮЩИЕ СРОКИ ОПЛАТЫ:

  • предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока аренды;
  • отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока аренды;
  • аванс и доплата — часть арендной платы вносится до начала срока аренды, а часть — после его окончания.

И последнее, о чем мы хотели поведать уважаемому читателю, — это основания и порядок изменения и расторжения договора аренды. Регуляторы этому — гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Стороны могут согласовать наиболее подходящий для них способ изменения или расторжения договора:

  • изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
  • изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон;
  • односторонний отказ от исполнения договора.

Обязательства по договору считаются прекращенными с момента заключения соглашения о его расторжении, за исключением случаев, когда иное предусмотрено сторонами. Если договор был расторгнут в судебном порядке, то обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда. Для отношений по договору аренды последствия прекращения (в том числе расторжения) договора определены в ст. 622 ГК РФ. Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, независимо от оснований прекращения договора. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения заключается в той же форме, что и договор.

При согласовании условий об изменении и расторжении договора сторонам нужно определить:

  • возникает ли у сторон право требовать возврата, ранее исполненного по договору, расторгнутому соглашением сторон;
  • в какой момент договор будет считаться соответственно измененным или расторгнутым.

Также необходимо определить, подлежит ли соответствующее соглашение государственной регистрации.

Если стороны не предусмотрели условие об изменении или расторжении договора, то он может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается Законом), что также влечет его расторжение.

Вот и всё, наш сюжет завершен! В данной статье мы с вами рассмотрели основные положения законодательства, регламентирующего аренду государственного и муниципального имущества, а также разобрали некоторые нюансы аренды такого имущества.
 

Полная версия журнала «Оперативно и достоверно» доступна только Клиентам компании «ЭЛКОД» – сопровождаемым пользователям КонсультантПлюс, зарегистрированным в Личном кабине на нашем сайте или из программы ПРОЭЛКОД.