Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Распоряжение Мэра Москвы от 30.06.2014 N 542-РМ

(ред. от 30.11.2016)
«О предельных (максимальных) индексах изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Договор аренды нежилого помещения: возможные коллизии28.05.2012

Аренда помещения – одна из основных задач, которая стоит при создании или расширении бизнеса. Гражданское законодательство в целом достаточно четко регулирует арендные правоотношения, однако с развитием предпринимательства в России развиваются и усложняются правоотношения между субъектами хозяйствования, которые ставят новые вопросы о возможностях и нюансах применения тех или иных конструкций договоров аренды.

Нежилое помещение: ищем определение

Аренда нежилых помещений не выделена Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) в отдельный вид аренды, на такие договоры распространяются общие нормы ГК РФ об аренде (глава 34, § 1 ГК РФ) плюс нормы об аренде зданий и сооружений. Так, информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 дано разъяснение, согласно которому признается, что нежилое помещение «является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным». В связи с этим определено, что к нему применяются правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ.

На сегодняшний день нормативно не определено понятие «нежилое помещение». В теории были попытки дать ему определение, опираясь на установленную Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) дефиницию жилого помещения, исходя из однородности данных  понятий. И в 2010 году на рассмотрение в Государственную Думу был вынесен соответствующий законопроект № 395091-5. Под нежилым помещением согласно законопроекту понимается изолированное помещение в жилом доме (части жилого дома), не относящееся к жилым помещениям, которое является недвижимым имуществом и не предназначено для постоянного проживания граждан. Указанный законопроект подвергся критике и был снят с рассмотрения. Основанием послужило ограниченность данного понятия, его некорректность и нецелесообразность введения.

Вопросы вызвало то, что под нежилым помещением понимается только часть помещения в жилом доме, тогда как очевидно, что нежилое помещение может находиться и в здании, которое не является жилым домом. В обоснование нецелесообразности введения данного понятия эксперты ссылались на постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», где регламентированы исчерпывающие требования, которым должно отвечать жилое помещение. По мнению экспертов, помещение, не отвечающее указанным требованиям, и является нежилым.

В предложенном определении, кроме того, вызывает сомнения такой признак нежилого помещения, как его изолированность. Нередки случаи, когда в аренду передаются, например, площади в торговых центрах, фактически не обозначенные четкими границами. Различный поход к трактовке понятия нежилого помещения и неопределенность его характеристик приводят к возникновению споров в суде.

А судьи что?

ФАС Московского округа (постановление от 20.09.2007, 27.09.2007 № КГ-А40/9763-07 по делу № А40-17498/07-152-97) было рассмотрено дело об отказе регистрационной службой по Москве в государственной регистрации договора аренды, заключенного между юридическими лицами в отношении нежилого помещения, представляющего части комнат. Причины отказа УФРС по Москве обосновало как раз тем, что передача в аренду части комнаты не предусмотрена Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), а также указывало на то, что в представленном на регистрацию договоре невозможно определить объект аренды, что противоречит п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Действительно, п. 3 ст. 607 ГК установлена необходимость четкого определения объекта аренды, что означает обязательность указания в тексте договора признаков, индивидуализирующих данный объект. Такие сведения об объекте аренды относятся к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.

Однако судом был сделан вывод об отсутствии у УФРС по Москве оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, так как в договоре содержались все необходимые данные, позволяющие установить объект аренды. Суд исходил также из того, что по смыслу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации сдача в аренду части помещений возможна.

Тем не менее судебная практика в этом вопросе неоднозначна.  

Так, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 № Ф03-7379/2009 по делу № А73-6056/2009 договор аренды части площади торгового зала был признан незаключенным, в связи с чем арендодателю не удалось взыскать с арендатора задолженность по арендной плате. Условиями договора предусматривалась «передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м». Сделав вывод, что такая формулировка не позволяет точно индивидуализировать объект аренды, указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, суд пришел к выводу о том, что в данном случае условие об объекте сторонами согласовано не было.

Согласно другому постановлению ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П по делу № А40-32021/07-94-199 суд признал обоснованным отказ регистрационной службы по Москве в регистрации соглашения о передачи в субаренду части комнаты.

Основанием отказа в регистрации послужило обстоятельство, что указанная в составе объекта субаренды часть комнаты не описана (не обозначена) в документах технического учета БТИ как самостоятельный объект недвижимости. Из представленной экспликации объекта недвижимости следует, что описано само помещение, а не его часть, подлежащая передаче в субаренду как объект недвижимости. Сведения же, описывающие непосредственно часть помещения, а именно: ее местоположение (в частности, путем присвоения порядкового номера), размер площади – не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане.

Надо отметить, что рассматривая данное дело, Федеральный арбитражный суд отметил, что положения, содержащиеся в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, по смыслу которого сдача в аренду части помещений возможна, подлежат применению только во взаимосвязи с общими требованиями к оформлению документов названного Закона и с учетом п. 3 ст. 607 ГК РФ. Эта позиция соотносится с общей судебной практикой.

Таким образом, договор аренды может быть заключен в отношении части нежилого помещения, но только при условии, что объект договора будет документально четко определен, индивидуализирован.

Арендная плата: что делать с НДС?

К существенным условиям заключения договора аренды относится также условие о размере и порядке внесения арендной платы. При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон и подлежит государственной регистрации в случае, если основной договор в соответствии с требованиями ГК также должен был быть зарегистрирован (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Общие положения определены, однако гражданским законодательством не разъясняется, что входит в арендную плату.

Согласно п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации является объектом налогообложения по НДС. В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы.

На практике возникает множество споров о взыскании с арендаторов налога на добавленную стоимость (НДС) сверх арендной платы, когда в договоре не указано, включена она в стоимость сдаваемого имущества или нет, и позиция судов по этому вопросу противоречива.

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009, был сделан вывод о том, что если в договоре аренды размер арендной платы определен без указания налога на добавленную стоимость, это говорит о наличии правовых оснований для взыскания суммы НДС сверх договорной цены с арендатора. При этом суд ссылается на ч. 1 ст. 168 НК РФ, согласно которой при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Тут надо обратить внимание на то, что ч. 1 ст. 168 НК РФ можно толковать и по-другому: «при реализации» и «при передаче» может означать «при заключении договора». И это вполне логично, так как все права и обязанности сторон устанавливаются при заключении соглашения, а не в процессе его исполнения. Если арендодатель не предъявляет требований к оплате по НДС, правомерно считать, что он или не является плательщиком данного налога, или НДС уже включен в стоимость аренды.

Другое обоснование правомерности начисления НДС сверх цены договора содержится в постановлении ФАС Поволжского округа от 03.08.2011 по делу № А65-336/2011. Согласно выводам суда включение истцом в размер арендной платы суммы НДС является не увеличением арендной платы, а исполнением установленной законом обязанности по уплате налога.

Этим выводам противоречит постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 № 5451/09 по делу № А50-6981/2008-Г10. Согласно данному постановлению публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством. Покупатель товаров (работ, услуг) в этих отношениях не участвует. Предъявляемая покупателю к оплате сумма налога на добавленную стоимость является частью цены, подлежащей уплате в пользу продавца по договору. В отношения с государством в качестве субъекта публично-правовых налоговых отношений покупатель не вступает.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу № А53-17550/2009 также содержится вывод о неправомерности включения НДС сверх цены договора. Приняв во внимание, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, а сторонами не было оговорено, что арендная плата определена без учета НДС и соглашения об изменении договора в части его цены отсутствуют, суд отказал во взыскании НДС, начисленного компанией дополнительно к установленной договором арендной плате.

Трудно не согласиться, что раз налогоплательщиком по НДС является продавец, то покупатель не обязан заботиться об уплате налога дополнительно к обязательствам по договору, если это не предусмотрено соглашением. С другой стороны, арендатор в случае аренды государственного или муниципального имущества является налоговым агентом по уплате НДС, и тут уже нельзя говорить о его непричастности к публично-правовым отношениям по уплате налога. Тем не менее очевидно, что при заключении любого соглашения арендатор должен четко понимать, сколько будет стоить аренда помещения. Выставление счета по НДС после заключения соглашения, когда в договоре не прописано, включает стоимость аренды НДС или нет, – возможность злоупотребления правом арендодателем.

Типовые договоры аренды государственного и муниципального имущества содержат сведения о стоимости аренды с учетом НДС и без него. На сегодняшний день это и есть единственный способ избежать судебных разбирательств – заложить в договоре более четкие условия по арендной плате.
 


Обсудить статью  в Facebook

Обсудить статью  в Vkontakte