Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Договор аренды нежилого помещения: то, что осталось за кадром01.04.2013

В одном из прошлых выпусков рубрики «ЭКСПЕРТиЗА» мы рассматривали возможные коллизии, сопровождающие заключение и исполнение договора аренды нежилого помещения (см. выпуск «Оперативно и достоверно», № 9 (221) от 28 мая 2012 года). В сегодняшней рубрике мы продолжим рассмотрение особенностей договора аренды нежилого помещения и поговорим о нюансах, не затронутых в предыдущей статье.

Срок в договоре аренды нежилого помещения: «временная» отмена государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Обращаясь к специальным нормам ГК РФ, регулирующим вопросы аренды зданий и сооружений (а, как было отмечено в предыдущей статье, эти нормы на договор аренды нежилого помещения распространяются), необходимо отметить зависимость формы договора аренды нежилого помещения от срока, на который он заключается (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом такой договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Здесь любопытно отметить следующее: частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2013 года, было предусмотрено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 651 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Однако Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ, вступившим в силу с 4 марта 2013 года, в Федеральный закон № 302-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми данные положения утратили силу. Как представляется, причина подобных «метаний» законодателя очевидна и вытекает из самой правовой природы договора аренды недвижимого имущества: слишком уж велики возможные риски, связанные с недобросовестностью арендодателя (как то: «двойная» аренда; продажа недвижимости, обремененной арендой, без уведомления покупателя и т.п.).

И все же нормы Федерального закона № 302-ФЗ об отмене государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений действовали в течение 2 и 3 марта текущего года и, в принципе, договоры аренды, заключенные в этот промежуток времени, считаются заключенными надлежащим образом и без государственной регистрации. Однако будет ли складываться по данному вопросу судебная практика, и если будет, то каким образом, сейчас сказать пока не представляется возможным.

 

Ремонт арендованного помещения: за чей счет?

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Однако договором аренды может быть всё предусмотрено иначе. Рассмотрим некоторые ситуации.

В первую очередь определимся с капитальным ремонтом (так как эта статья содержания арендованного нежилого помещения может быть самой затратной) и с тем, что к нему относится. Сразу отметим, что в законодательстве не раскрываются понятия капитального и текущего ремонта. В связи с этим в судебной практике существуют различные критерии отнесения произведенного ремонта к капитальному. Это и ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006); это и ремонт с целью восстановления ресурса с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей нежилого помещения (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2010 № Ф09-1056/10-С6 по делу № А50-12584/2009) и другие определения.

Таким образом, заключая договор аренды нежилого помещения, стороны должны четко прописать, в чьи обязанности входит осуществление капитального и текущего ремонта, а также что именно стороны относят к текущему ремонту, а что – к капитальному.

Не стоит также забывать о праве арендатора, предоставленном ему законодателем, в случае нарушения арендодателем своей предусмотренной в договоре обязанности производить капитальный ремонт помещения:

– самостоятельно произвести капитальный ремонт помещения и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако на практике в договорах аренды нежилых помещений стороны зачастую ограничиваются весьма скудными формулировками, касающимися обязанностей по ремонту арендованного имущества и вообще по его содержанию. Так, например, весьма распространенной при описании обязанностей арендатора в отношении арендованного имущества является формулировка «поддержание имущества в исправном состоянии». Что же может скрываться под данной формулировкой?

Законодатель нигде не раскрывает понятие «исправного состояния» имущества, и судебная практика по этому поводу не отличается однообразием. Часть судов толкуют данное определение как обязанность арендатора сохранять переданное ему имущество и вернуть арендодателю это имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (см., например, постановление ФАС Московского округа от 01.11.2005 № КГ-А41/10501-05). Другие суды в обязанность арендатора «поддерживать имущество в исправном состоянии» включают еще, например, замену ресурсных комплектующих (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 № А33-15585/2008-03АП-1337/2009 по делу № А33-15585/2008).

Помимо содержания арендованного имущества в исправном состоянии и осуществления текущего ремонта в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества. Применительно к договору аренды нежилого помещения это означает обязанность арендатора возмещать коммунальные расходы на помещение арендодателя, если, конечно, иное не установлено договором аренды.

Обратите внимание: возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Данная позиция обосновывается следующим: зафиксированная в договоре аренды формулировка о том, что  арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 01.11.2012 по делу № А57-8510/2011).

При этом во избежание ненужных споров в договоре аренды следует прописать, затраты на какие именно коммунальные услуги компенсирует арендодателю арендатор, а также указать, что данные затраты арендодателя компенсируются арендатором согласно выставляемым арендодателем счетам.

 

Арендная плата: как будем расплачиваться?

Договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. Это является его существенным условием, без письменного согласования которого договор аренды считается незаключенным. В соответствии с п. 2 ст.  654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В прошлом выпуске рубрики «ЭКСПЕРТиЗА», посвященном договору аренды нежилого помещения, рассматривался вопрос о включении НДС в сумму арендной платы. А что еще может включать в себя арендная плата за нежилое помещение?

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата за арендуемое имущество может быть в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

– иных форм, согласованных сторонами.

Так, на практике стороны зачастую устанавливают плату за аренду нежилого помещения в виде каких-либо ремонтно-восстановительных работ. Это вполне допустимо и не противоречит положениям гражданского законодательства. На это указывают и суды (см., например, определение ВАС РФ от 08.11.2010 № ВАС-10698/10 по делу № А40-18092/09-82-211, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу № А46-21192/2009).

Однако если вы используете альтернативный способ оплаты по договору аренды, то, следуя принципу обязательного указания размера арендной платы, постарайтесь максимально конкретно описать, что именно будет являться оплатой по арендному договору. Например, если в качестве арендной платы вы используете ремонтно-восстановительные работы, то к договору должен быть приложен исчерпывающий перечень данных работ.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного объекта.

 

Договор подписали. Что дальше?..

Для вступления в договорные отношения по аренде недвижимости недостаточно подписания сторонами одного лишь договора аренды. Необходим еще передаточный акт. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ обязательство арендодателя передать нежилое помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного акта или иного аналогичного документа. При этом уклонение одной из сторон от подписания такого документа рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Однако, если стороны, заключившие договор аренды нежилого помещения и не подписавшие акт приема-передачи, фактически вступили в арендные правоотношения и арендатор пользуется помещением, что подтверждается, например, действиями арендатора по оплате коммунальных платежей, то суд может признать договор аренды заключенным в виду того, что формальное отсутствие данного документа не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2003 № А29-5157/02-2Э).

Но чтобы избежать судебных разбирательств, мы рекомендуем составлять и подписывать акт приема-передачи в обязательном порядке.

При прекращении договора аренды нежилого помещения и передачи его обратно арендодателю также лучше подписать акт приема-передачи объекта, так как судами факт отсутствия передаточного акта может расцениваться неоднозначно (см., например, определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12 по делу № А04-8257/2011, определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/11).

Желаем вам удачи!



 

Обсудить статью  в Facebook

Обсудить статью  в Vkontakte