Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 23.11.2016 N 40

«О внесении изменений в статью 4.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Предварительный договор01.07.2013

Предварительный договор (как способ осуществления взаимодействия в ходе предпринимательской деятельности и обеспечения заключения в будущем договора на определенных условиях и с определенным контрагентом) является распространенным, но содержащим множество особенностей институтом. Оформляя такой договор как черновик, стороны игнорируют обязательные требования законодательства к нему, вследствие чего договор признается незаключенным. Кроме того, при применении различных конструкций данного договора возникают спорные вопросы о возможности, последствиях включения и соотношении таких условий в предварительном договоре, как условия о задатке, неустойке и возмещении убытков.

Предварительный договор – это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее – Кодекс, ГК РФ)).

В спорах, связанных с предварительными договоренностями сторон, суды, как правило, сталкиваются с пороками определения условий о предмете предварительного договора и предмете основного договора.

Предварительный договор является договором организационного характера, из этого следует его основное отличие от основного договора – невозможность в его рамках осуществления полного или частичного исполнения сторонами своих обязательств, которые предполагается исполнить по будущему основному договору. Единственным обязательством, связывающим контрагентов по предварительному договору, может быть только обязательство заключить основной договор.

Так, предварительный договор заключается тогда, когда, например, вещь, которую одна из сторон намерена передать другой, еще не является ее собственностью. Однако если предметом договора является обязательство сторон не по поводу заключения будущего договора, а по поводу передачи имущества, он не может считаться предварительным (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А62-5341/2011).

Судами подчеркивается необходимость следования императивным нормам ГК РФ: предварительный договор, во-первых, должен содержать обязательство о заключении в будущем основного договора, и, во-вторых, в нем должны быть определены предмет и существенные условия будущего основного договора. Несоблюдение данных требований влечет признание такого договора незаключенным.

Такое дублирование условий предварительного и основного договоров, с одной стороны, объясняется тем, что стороны таким образом четко определяют, по какому обязательству и на каких условиях они согласны сотрудничать в будущем. С другой стороны, данные требования могут существенно тормозить и усложнять коммерческий оборот.

Согласно проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в первом чтении 27.04.2012), требование о необходимости согласования сторонами существенных условий договора предлагается скорректировать. В соответствии с подп. «а» п. 219 проекта, для заключения предварительного договора стороны должны будут определить предмет основного договора и «те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора».

Таким образом, законодатель в перспективе предлагает сторонам самим определять в каждом конкретном случае те условия по основному договору, которые необходимы (и существенны) для заключения договора предварительного, или не определять их вовсе, ограничившись только указанием на предмет основного договора.

Необходимо иметь в виду, что, пока не приняты соответствующие изменения в ГК РФ, стороны, согласовавшие существенные условия основного договора, в предварительном договоре в соответствии с действующей редакцией ст. 429 ГК РФ уже не вправе требовать включения в основной договор каких-либо условий, которые могут быть признаны существенными по смыслу ст. 432 ГК РФ.

Распространенной ошибкой при заключении предварительных договоров является также определение условия о задатке в таких договорах.

В п. 1 ст. 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Предварительный договор не может содержать условие о задатке, так как задаток тут является обеспечительной мерой по еще не возникшему, основному обязательству.

Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу № А57-7121/2012).

Когда в предварительном договоре определяется, что одна из сторон должна в счет причитающихся платежей по основному, еще не заключенному договору выплатить определенную сумму контрагенту, суды признают такой платеж авансом.

Кодекс не содержит понятие аванса, однако судами определяется, что, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому, независимо от того, как обязательство исполнено (либо вообще не возникло), сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Соответственно, в данной ситуации неприменим и п. 2 ст. 381 ГК РФ, предусматривающий при неисполнении договора по вине одной из сторон невозврат задатка стороне, давшей задаток, или возврат его в двойном размере стороне, которая задаток получила (определение ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3157/13 по делу № А40-139849/10-60-903).

В связи с невозможностью применения задатка как обеспечительной меры в предварительном договоре интересен вопрос о возможности установления в нем такой меры обеспечения, как неустойка.

Неустойкой признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Неустойка может быть определена законом или соглашением сторон. Кодекс также содержит один из возможных частных случаев применения неустойки – просрочку исполнения обязательства.

Предметом предварительного договора, как уже было сказано, является обязательство сторон заключить договор в будущем, причем, в строго определенный срок.

Тот факт, что такое обязательство сторон не связано и не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, не означает, что обязательство отсутствует вовсе.

В связи с этим думаем, что нет препятствий применения к предварительным соглашениям правил о неустойке как способе обеспечения обязательства сторон о заключении договора (но не об исполнении по основному договору, как в случае с задатком).

Расхождения судебной практики возникают при разрешении вопроса о возможности взыскания со стороны предварительного договора неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора при принудительном (по истечении сроков, указанных в предварительном договоре) заключении основного договора на основании решения суда.

Так, кассационным постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2012 по делу № А43-25969/2011 были отменены решения судов нижестоящих инстанций, которыми признано право на взыскание неустойки за отказ от заключения основного договора. Учитывая положения п. 1 ст. 421 ГК РФ о свободе договора, суд первой инстанции признал заявленное требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению. Однако кассационным постановлением данное решение было отменено.

В деле, рассмотренном судом, стороны заключили основной договор, однако с применением ст. 445 Кодекса, а не в соответствии с предварительным договором и установленными им сроками. Суд кассационной инстанции ссылался на то, что в случае понуждения к заключению основного договора Кодексом предусмотрено взыскание убытков, а не неустойки. Кроме того, суд посчитал взыскание неустойки неправомерным в связи с тем, что, согласно договору, неустойка подлежала взысканию в случае «отказа продавца от заключения основного договора». В связи с тем, что договор был все-таки заключен, был сделан вывод об отсутствии оснований для взыскания неустойки.

Данное дело было передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в целях обеспечения единообразного подхода в толковании и применении арбитражными судами положений ст. ст. 330, 429, 445 ГК РФ. Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12 кассационное определение по описанному делу было оставлено без изменения. Таким образом, суд признал, что в случае, когда стороны заключили соглашение по основному обязательству не в добровольном порядке, а на основании судебного акта в соответствии с предварительным договором, неустойка за незаключение договора добровольно не может быть взыскана.

В соответствии со ст. 16 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Президиум ВАС РФ рассматривает отдельные вопросы судебной практики и о результатах рассмотрения информирует арбитражные суды в РФ.

Исходя из этого, упомянутое постановление ВАС РФ становится «руководством к действию» для судов, рассматривающих аналогичные дела. Кроме того, уже вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в данном постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 части 3 ст. 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Однако выводы Президиума ВАС всё же не исключают применение в предварительном договоре неустойки как таковой. Установленное абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ ограничение – возможность взыскания только убытков – действует в случае понуждения к исполнению предварительного соглашения.

В ситуации, когда неустойка предусмотрена, например, за нарушение сроков заключения основного договора, нет препятствий к взысканию в связи с этим неустойки. Однако стороны должны определить именно такое основание для ее взыскания – «нарушение сроков». Кроме того, данное условие будет работать тогда, когда стороны все-таки заключили договор, при этом обязательно в добровольном (не в судебном) порядке.

Условие о неустойке будет работать и тогда, когда стороны предусмотрели, что неустойка выплачивается в случае незаключения основного договора, однако опять же при условии, что ни одна из сторон не заявила о понуждении к его заключению через суд.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма для основного договора не предусмотрена, предварительный договор заключается в письменной форме.

Таким образом, предварительный договор – всегда письменный, кроме того, к нему применяются правила о нотариальном удостоверении сделок в случае, когда это необходимо для основного договора.

Однако предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''» в п. 14 разъяснено, что, так как требование о государственной регистрации не относится к требованию о форме, предварительные договоры государственной регистрации не подлежат.

К предварительному договору предъявляется и обязательное требование об установлении срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, он не может быть бессрочным (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 по делу № А33-10483/2011). Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Стороны вправе заключить основной договор и по истечении установленного ими Кодексом срока, однако, в случае уклонения одной из сторон заключить договор, другая сторона лишается прав на понуждение к его заключению в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.
 

 

Обсудить статью  в Facebook

Обсудить статью  в Vkontakte