Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Самовольная постройка: снос или легализация?03.03.2014

Автор: Елена Можар

При строительстве или реконструкции объекта недвижимости многие не задумываются о том, что результаты их труда могут быть снесены. Равно как и при приобретении земельного участка покупатели иногда бывают недостаточно осмотрительны, не проверяя наличие свидетельства о собственности на имеющиеся строения. В данной статье рассмотрим ситуации, при которых самовольная постройка будет снесена, либо на нее будет признано право собственности.

Начнем с определения «самовольной постройки» – это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Исходя из данного определения можно сделать вывод, что самовольной постройкой может быть признано следующее недвижимое имущество:

возведенное на земельном участке, не предназначенном для строительства

построенное без получения необходимых разрешений, в первую очередь это разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию

которое не отвечает критериям безопасности, поскольку не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам

возведенное без согласия собственника или иного законного владельца земельного участка

Отметим, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости, но в то же время ст. 222 ГК РФ применима к самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Основание для сноса объекта

Следует учесть, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. В случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Следовательно, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу № А40-120538/10-135-699:

ТУ Росимущества в г. Москве обратилось в арбитражный суд к ООО с иском о признании спорных зданий самовольными постройками (с их последующим сносом) и об обязании ответчика освободить соответствующий земельный участок. В обоснование своих требований истец ссылался на то обстоятельство, что собственник земельного участка согласия ответчику на строительство на земельном участке спорных объектов не давал, арендные отношения в отношении занятого земельного участка в установленном действующим законодательством порядке не оформлены. Спорные здания были приобретены ответчиком у ЗАО по договорам купли-продажи недвижимого имущества. Несмотря на то, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права ответчик являлся собственником спорных нежилых зданий, суд удовлетворил иск о признании спорных строений самовольными постройками и обязал ответчика произвести их снос.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Кто вправе требовать сноса?

Требование о сносе самовольной постройки, как правило, заявляет собственник земельного участка, на котором располагается такой объект. Кроме того, это может быть субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05.02.2013 и Определение ВАС РФ от 24.12.2013 № ВАС-18376/13 по делу № А33-4326/2012:

ОАО обратилось с иском к ООО с требованием о сносе АЗС, как взрывоопасного объекта, находящегося в охранной зоне принадлежащих ОАО сетей, и не отвечающего правилам безопасности, в целях устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя и граждан, проживающих в непосредственной близости от указанной территории. Ответчик заявил, что ОАО является ненадлежащим истцом по требованию, заявленному в защиту интересов неопределенного круга лиц в соответствии со ст. 53 АПК РФ. Рассмотрев дело по существу, суд установил, что в случае наличия реальной угрозы принадлежащему истцу имущества, соседствующему со спорным объектом, несоответствия рассматриваемого объекта требованиям безопасности, истец вправе требовать сноса данного объекта при наличии у него признаков самовольной постройки, в том числе по основанию несоблюдения при его строительстве строительных норм и правил. Требование о сносе АЗС было удовлетворено.

С иском о сносе самовольной постройки также вправе обратиться прокурор в публичных интересах, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Обратите внимание, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Исковая давность не распространяется также и на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Кто должен снести объект?

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Избежать этого можно только в случае признания права собственности на указанный объект. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо будет привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абз. 2 части 3 ст. 40 ГПК РФ или часть 2 ст. 46 АПК РФ).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку

Возведение самовольной постройки не влечет возникновения на нее права собственности. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения).

Обращаем внимание, что право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2013 № Ф09-3061/11 по делу № А50-4132/2010:

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что он является добросовестным приобретателем спорного объекта, отклонен судом. Отчуждение по сделке самовольной постройки свидетельствует о ничтожности такой сделки (ст. 168 ГК РФ) и исключает возможность приобретения права собственности на отчужденный объект по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 223 ГК РФ, т.е. добросовестным приобретателем (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Вместе с тем, право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (см. п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суд должен будет установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и / или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если в ходе рассмотрения спора выяснится, что никакой документации, кроме обращения в уполномоченный орган и отказа последнего в выдаче разрешения, истец не подготовил, а указанное заявление подано лишь в целях обоснования своего обращения в суд, то в удовлетворении иска, скорее всего, будет отказано. Истец должен представить доказательства, свидетельствующие о реальном принятии мер, направленных на реализацию установленных российским законодательством процедур, связанных с подготовкой проектной документации, и на получение разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку будет удовлетворен при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и / или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, либо с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц, право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ такое нарушение является существенным.

Возмещение расходов на строительство

В случае признания за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, права собственности на самовольную постройку, лицо, которое ее возвело, вправе потребовать возмещения своих расходов. Размер такого возмещения определяется судом, который исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает, не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта, и, если расходы больше рыночной стоимости, то возмещается часть этих расходов, соответствующая рыночной стоимости.

 

Полная версия журнала «Оперативно и достоверно» доступна только Клиентам компании «ЭЛКОД» – сопровождаемым пользователям КонсультантПлюс, зарегистрированным в Личном кабине на нашем сайте или из программы ПРОЭЛКОД