Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Коммунальные платежи при аренде недвижимого имущества31.03.2014

В прошлых выпусках рубрики «ЭКСПЕРТиЗА» мы подробно рассматривали сложные темы, касающиеся договора аренды нежилого помещения. В числе прочих поднимался вопрос и об оплате коммунальных платежей при аренде офисов, складов и других объектов недвижимости нежилого назначения. Однако данная тема в силу своей неугасающей актуальности заслуживает более пристального рассмотрения в рамках отдельной статьи. Сегодня в рубрике «ЭКСПЕРТиЗА» мы рассмотрим острые и неоднозначные моменты, возникающие при решении задач, связанных с оплатой коммунальных платежей при аренде недвижимого имущества.

 

В соответствии с общими положениями части 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), посвященными договору аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). И хотя расходы на оплату коммунальных платежей прямо не отнесены Гражданским кодексом к расходам на содержание арендованного имущества, большинство судов относят их к таким расходам и, соответственно, по умолчанию относят их на сторону арендатора (см., например, постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 № КГ-А40/1107-10 по делу № А40-41197/09-54-346, постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2009 по делу № А56-47238/2008).

При этом фактическим приобретателем коммунальных услуг будет являться арендодатель, в то время как арендатор обязан возмещать ему затраты на оплату коммунальных платежей, если в договоре аренды не прописано иное.

Договором аренды недвижимого имущества может быть предусмотрена обязанность уплачивать коммунальные платежи самим арендодателем. Однако в том случае, когда в договоре аренды не указывается распределение расходов на оплату коммунальных платежей за арендованное недвижимое имущество, по умолчанию на арендатора возлагается обязанность к их возмещению (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2009 № Ф10-5649/09 по делу № А36-1095/2009, определение ВАС РФ от 11.02.2010 № ВАС-1123/10 по делу № А36-1095/2009).

В разных ситуациях арендатором как самим могут быть заключены договоры снабжения со снабжающими организациями, так и нет. Однако в большинстве случаев поставщики коммунальных услуг предпочитают заключать прямые договоры с арендодателями. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2 указано, что договором аренды может быть предусмотрено возмещение арендатором арендодателю расходов, связанных с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемых помещений (на электроэнергию, газ, водоснабжение, канализацию) по отдельным договорам, заключенным самим арендодателем.

Обратите внимание: заключение арендодателем (в данном случае собственником) недвижимого имущества договора аренды с условием о возложении на арендатора обязательств по несению расходов по плате за коммунальные услуги не исключает возможности предъявления поставщиком коммунальных услуг (энергии) иска именно к арендодателю-собственнику недвижимого имущества (см., например, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 по делу № А60-3708/12). При указанных обстоятельствах ответчик, как арендодатель-собственник недвижимого имущества и фактический потребитель коммунальных услуг (в том числе энергии), обязан оплатить их стоимость истцу, как поставщику данных коммунальных услуг в связи с наличием между истцом и ответчиком фактических договорных отношений по поставке данных коммунальных услуг (энергии). Несмотря на то, – обязан или нет арендатор на основании заключенного договора аренды нести расходы по оплате коммунальных услуг, неисполнение арендатором данной обязанности не является основанием для освобождения арендодателя-собственника недвижимого имущества от исполнения связывающего его с поставщиком обязательства по оплате стоимости оказанных коммунальных услуг (поставленной энергии).

 

Рассмотрим три основных способа определения расходов на оплату коммунальных платежей:

коммунальные расходы компенсируются сверх арендной платы за недвижимое имущество

коммунальные расходы входят в состав арендной платы за недвижимое имущество

коммунальные расходы компенсируются арендодателю на основании отдельного договора между арендатором и арендодателем

 

1 Коммунальные расходы компенсируются сверх арендной платы за недвижимое имущество

Обычно стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх размера арендной платы за недвижимое имущество. При таком варианте расчетов коммунальные платежи компенсируются отдельно от арендной платы – то есть не указываются в договоре как дополнительная (переменная) часть арендной платы.

Дабы избежать ненужных споров, в тексте договора должны быть прямо обозначены условия:

сумма арендной платы за недвижимое имущество

обязанность арендатора: помимо арендной платы возмещать арендодателю коммунальные платежи в сумме согласно выставляемым коммунальными службами счетам

 

В рамках данного случая рассмотрим коротко вопрос учета доходов и расходов у сторон договора аренды.

Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации на оплату коммунальных платежей арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ)). Аналогичный учет осуществляется и в ситуации, когда арендатор применяет упрощенную систему налогообложения. В этом случае затраты, связанные с компенсацией арендодателю стоимости коммунальных услуг, учитываются в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Чтобы учесть расходы на возмещение коммунальных платежей в налоговом учете арендатор обязан сохранять документы, подтверждающие осуществленные расходы (письмо Минфина РФ от 19.01.2006 № 03-03-04/1/43).

Что касается арендодателя, то, при компенсации арендатором коммунальных услуг, обязанности уплачивать налог на прибыль у него не возникает в силу правила, определенного ст. 41 НК РФ (в данном случае у арендодателя не возникает экономической выгоды). То есть у арендодателя в данной ситуации возникает внереализационный доход, но при этом в составе расходов он учитывает суммы, которые перечислены организациям, оказывающим коммунальные услуги, в том числе и за помещения, сданные в аренду (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08-8206/07-3204А по делу № А32-42851/2005-34/1226, письмо УФНС РФ по МО от 03.02.2005 № 21-27/28632).

 

2 Коммунальные расходы входят в состав арендной платы за недвижимое имущество

 

Если в тексте договора аренды недвижимого имущества нет разделения арендной платы и возмещения расходов на оплаты коммунальных платежей, и само это возмещение включается в состав арендной платы, то в этом случае арендная плата должна включать две составляющие части – постоянную и переменную. Постоянную (фиксированную) часть арендной платы составляет непосредственно плата за арендуемое недвижимое имущество. Переменную часть арендной платы составляет приходящаяся на долю арендатора часть коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 по делу № А52-887/2006/2, постановление ФАС Московского округа от 05.10.2009 № КА-А40/10030-09 по делу № А40-5512/09-87-18). Доля коммунальных платежей арендатора в данном случае определяется обычно пропорционально занимаемой площади или числу работников арендатора.

Однако в приведенном выше случае следует помнить, что согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. В данном письме речь идет о случае, когда в тексте договора аренды вся арендная плата за недвижимое имущество состоит исключительно из суммы возмещения расходов на коммунальные платежи. Подобная формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Аналогичные выводы содержатся в судебной практике: постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу № А68-4130/2010, постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу № А55-15545/2010.

При этом, если договор аренды недвижимого имущества предусматривает возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы в связи с повышением тарифов на коммунальные услуги, но не определяет порядок такого определения суммы и такого увеличения, то после повышения тарифов арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009).

 

3 Коммунальные расходы компенсируются арендодателю на основании отдельного договора между арендатором и арендодателем

 

В случае если в арендных правоотношениях на стороне арендодателя выступает бюджетное учреждение, то взаимоотношения между арендатором и таким учреждением по оплате коммунальных услуг строятся на основании заключаемого между ними отдельного договора. При этом в договоре на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг указывается, какие конкретно коммунальные услуги будут оказаны, порядок оплаты арендатором данных коммунальных услуг, сумма возмещения расходов или способ ее определения. Письмо Минимущества РФ от 17.09.2001 № НГ-30/16725 «О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования» содержит рекомендуемые условия, которые можно включить в текст договора аренды недвижимого имущества, заключаемого с бюджетным учреждением. Так, в частности, в договоре аренды могут быть сделаны следующие оговорки: «Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги производится по договору на оказание услуг в сроки, определенные арендодателем»; «Расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг на основании договора на оплату услуг не включаются в установленную настоящим договором сумму арендной платы».

Аналогичное положение содержится, например, и в постановлении Правительства Москвы от 14.10.2003 № 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», где указано, что стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

Заключение между арендодателем и арендатором недвижимого имущества отдельного соглашения, касающегося возмещения арендатором расходов на коммунальные платежи – прерогатива не только бюджетных учреждений. На практике подобное соглашение заключают также и коммерческие организации. При этом, независимо от того, как фактически названо сторонами данное соглашение, оно не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. Об этом также указывает Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

 

Желаем вам удачи!

Полная версия журнала «Оперативно и достоверно» доступна только Клиентам компании «ЭЛКОД» – сопровождаемым пользователям КонсультантПлюс, зарегистрированным в Личном кабине на нашем сайте или из программы ПРОЭЛКОД