Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45

(ред. от 23.11.2016)
«Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Аренда государственного (муниципального) недвижимого имущества: на что обратить внимание?14.04.2014

Сегодня мы продолжим рассматривать различные аспекты арендных договорных правоотношений и поговорим об особенностях аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества, а именно офисов, складов, торговых площадей и иных разновидностей нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По сути, арендные правоотношения между субъектами, арендодателем среди которых является государственный (муниципальный) орган или государственное (муниципальное) учреждение, предприятие, регулируются теми же нормами гражданского законодательства, что и обычные правоотношения по аренде недвижимого имущества. Но есть особенности, о которых следует помнить.

Согласно части 2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) заключение, среди прочего, договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды установлен приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Однако не все договоры аренды государственного (муниципального) имущества обязательно должны заключаться на торгах. Статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ определяет множество случаев, когда этого не требуется. Так, например, без проведения торгов заключаются договоры аренды государственного (муниципального) имущества, если на стороне арендатора выступают медицинские организации, организации, осуществляющие образовательную деятельность; если передаваемое недвижимое имущество является частью помещения, здания, строения или сооружения, когда общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат арендодателю, а также иные случаи.

Обратите внимание: рассмотренная выше норма Федерального закона № 135-ФЗ не распространяется на земельные участки, лесные и водные объекты, а также недра. Аренда данных видов имущества регулируется соответственно Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством Российской Федерации о недрах и не входит в рамки настоящей статьи.

Коснемся вкратце ситуации аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» органы государственной власти и местного самоуправления утверждают перечни государственного (муниципального) имущества, свободного от прав третьих лиц. Перечни такого имущества подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, в том числе в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их органов власти. Имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение или в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Так, например, в Москве действует льготная ставка арендной платы при аренде недвижимого имущества, находящегося в имущественной казне города Москвы, субъектами малого предпринимательства, которая составляет 3 500 рублей за кв. м в год (подробнее см.: постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы»).

Рассмотрим некоторые вопросы, которые наиболее часто возникают при заключении и исполнении договора аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4 части 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, когда на стороне арендатора выступает некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации или союза, религиозного или общественного объединения, при условии осуществления такой организацией деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества, а также в том случае, если такая некоммерческая организация является социально ориентированной в смысле статьи 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

При этом формального наличия в уставе такой некоммерческой организации соответствующих видов деятельности недостаточно. Так, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.10.2011 № Д08-4220 возможность заключения договора аренды государственного (в данном случае речь идет о федеральном имуществе) имущества без проведения торгов с некоммерческой организацией существует только при условии фактического осуществления организацией в соответствии с учредительными документами указанной деятельности. То есть в данном случае перед заключением соответствующего договора аренды недвижимого имущества некоммерческая организация должна предоставить арендодателю доказательства, подтверждающие факт осуществления указанной выше деятельности.

На практике зачастую возникает ситуация, когда при заключении договора аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества арендодатель включает в договор пункт, в соответствии с которым на арендатора возлагается обязанность по проведению оценки арендуемого недвижимого имущества за свой счет.

Действительно, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в частности, при передаче их в аренду. Статья 10 Федерального закона № 135-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Таким образом, обязанность проводить оценку сдаваемого в аренду государственного (муниципального) недвижимого имущества возлагается на арендодателя.

Аналогичного мнения придерживается и Президиум ВАС РФ, уточнивший, что договор на оценку заключается арендодателем с оценочной организацией без участия арендатора (см.: постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 11923/09 по делу № А45-9398/2008-46/266).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

При этом с учетом того, что договоры аренды государственного (муниципального) имущества заключаются в общем порядке только на торгах, арендатор такого недвижимого имущества вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды, вне зависимости от того, являлся ли он участником проводимых торгов или нет (по данному вопросу см. судебную практику: постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Часть 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ описывает условия заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок без проведения торгов. К таким условиям законодатель относит: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды, отсутствие в договоре указания на его заключение на новый срок только по результатам проведения торгов, неограниченный  срок действия договора в соответствии с законодательством, определение арендной платы  на основании оценки рыночной стоимости объекта аренды. Минимальный срок действия договора аренды, заключаемого на новый срок, должен составлять три года.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке, описанном выше. Исключение составляют случаи, когда либо принято решение об ином порядке распоряжения арендованным имуществом, либо при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

В заключение скажем несколько слов об особенностях исчисления и уплаты НДС при аренде государственного (муниципального) недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При этом арендатор сохраняет обязанности налогового агента даже в случае передачи арендованного недвижимого имущества в субаренду (одновременно с этим арендатор признается налогоплательщиком при реализации услуг по предоставлению имущества в субаренду и должен исчислить НДС) или в случае, когда арендатор перечисляет арендную плату не деньгами, а компенсирует ее выполнением работ или оказанием услуг для соответствующего органа власти (см., например, письмо Минфина РФ от 16.04.2008 № 03-07-11/147).

Обратите внимание: что касается услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) унитарными предприятиями или государственными (муниципальными) учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиком налога на добавленную стоимость является арендодатель, то есть само государственное (муниципальное) предприятие, учреждение. На это указывает финансовое ведомство (см., например, письмо Минфина России от 10.05.2012 № 03-07-11/140, письмо Минфина РФ от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Желаем вам удачи!