Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 29.11.2016 N 794-ПП

«Об установлении величины прожиточного минимума в городе Москве за III квартал 2016 г.»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Некоторые вопросы аренды земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности28.04.2014

Темой сегодняшней рубрики «ЭКСПЕРТиЗА» является аренда земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности. В нижеследующей статье мы коснемся вопросов предоставления земельных участков в аренду, арендной платы за землю, вопросов субаренды, вопросов досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Аренда земельных участков регулируется положениями об аренде, содержащимися в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ). Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) определяет особенности арендных правоотношений, касающихся земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности.

 

Предоставление земельных участков в аренду

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти (органов местного самоуправления), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Порядок предоставления земельных участков будет отличаться в зависимости от того, предоставляется ли земельный участок для строительства (регулируется статьями 30–33 ЗК РФ) или для целей, не связанных со строительством (регулируется статьей 34 ЗК РФ).
Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель осуществляется с проведением работ по их формированию:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов

Предоставление земельных участков в данных случаях осуществляется на торгах.

Обратите внимание: согласно Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ применительно к Москве и к Московской области с 31 декабря 2014 года и в других случаях применительно к муниципальным районам с 30 июня 2013 года, к городским поселениям и городским округам с 31 декабря 2013 года, к сельским поселениям с 1 июня 2014 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для целей, не связанных со строительством, осуществляется без проведения торгов по заявлению заинтересованного лица. Однако при наличии нескольких заявлений уполномоченный орган проводит торги. На это указывает сложившаяся судебная практика.

Так, например, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16.07.2013 № Ф03-2010/2013 указывается, что порядок предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, в случае если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, земельным законодательством не урегулирован. Следовательно, претендент на спорный участок должен быть определен по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ путем выставления на торги права на заключение договора аренды земельного участка (см. также постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2012 по делу № А15-1104/2011).

Арендная плата

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Однако, так как стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за такую землю должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Т. е. стороны договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности обязаны руководствоваться соответствующим предписанным размером арендной платы и не вправе применять иной размер (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

Одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно указанному выше постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, при которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Так, в своем постановлении от 06.12.2011 № 9069/11 по делу № А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 Президиум ВАС РФ постановил, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения (см. также постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13)

С другой стороны, как указано в письме Минэкономразвития РФ от 15.07.2011 № Д23-3010, данный принцип не наделяет органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации правом в одностороннем порядке менять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Принцип только устанавливает обязательное для всех органов местного самоуправления и органов власти субъектов Российской Федерации требование относительно порядка одностороннего изменения размера арендной платы в тех случаях, когда указанные органы, в соответствии с нормами законодательства и положениями договора, имеют право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Субаренда

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ уточняет это право арендатора в случае аренды государственного (муниципального) земельного участка условием, в соответствии с которым договор аренды такого земельного участка должен быть заключен на срок более чем пять лет.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В некоторых ситуациях передача части арендованных государственных земель может устанавливаться как обязательство арендатора. Так, например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу ''Российские железные дороги''" предусмотрено обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.

Досрочное расторжение договора аренды

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статья 619 ГК РФ устанавливает случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Применительно к аренде земельных участков такими случаями могут выступать:

  • использование земельного участка с существенным нарушением условий договора
  • ухудшение земельного участка арендатором
  • невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы за земельный участок

Согласно пункту 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

  • при ненадлежащем использовании земельного участка
  • при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

При этом, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные выше, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (см. также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2007 по делу № А56-20862/2006).
Однако устранение арендатором нарушения в срок до вынесения соответствующего судебного решения по делу не лишает арендодателя права расторгнуть договор (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу № А67-1012/2012, постановление ФАС Поволжского округа от 06.11.2013 по делу № А65-2223/2013).

 

Желаем вам удачи!

 

Полная версия журнала «Оперативно и достоверно» доступна только Клиентам компании «ЭЛКОД» – сопровождаемым пользователям КонсультантПлюс, зарегистрированным в Личном кабине на нашем сайте или из программы ПРОЭЛКОД