Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Вопросы освобождения от арендной платы и применения «арендных каникул»11.03.2015

В условиях финансово-экономического кризиса каждая компания ищет способы оптимизации своих затрат. Если фирма не имеет собственного офиса или складского помещения, то она вынуждена брать необходимые ей нежилые помещения в аренду, а арендные платежи, как известно, являются существенной статьей расходов любого арендатора.

В этом отношении «арендные каникулы» могут стать одним из способов экономии собственных ресурсов арендующей помещение компании.

О том, что представляют собой «арендные каникулы», какие возможности они дают и какие риски скрывают, а также об иных вопросах освобождения от арендной платы или уменьшения ее размера пойдет речь в сегодняшней рубрике «ЭКСПЕРТиЗА».

В самом общем виде «арендные каникулы» представляют собой промежуток времени, в течение которого арендодателем не начисляется арендная плата за арендуемый арендатором объект, но за арендатором сохраняется право пользования данным объектом. Чаще всего «арендные каникулы» возникают относительно аренды недвижимого имущества. Причины для этого могут быть разные, например, производство ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении, в связи с чем использование данного помещения в соответствии с заключенным договором аренды невозможно или представляется затруднительным.

Чтобы определить юридическую природу «арендных каникул», давайте проанализируем правовые нормы, регулирующие вопросы внесения арендной платы за арендуемое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ арендная плата является существенным условием договора аренды здания или сооружения, и ее размер должен быть обязательно согласован сторонами в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны определяться договором аренды, однако, в случае если этого не сделано, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В п. 3 ст. 614 ГК РФ указано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Освобождение от арендной платы и применение «арендных каникул» в случаях, согласованных сторонами

Относительно уплаты арендной платы за используемое недвижимое имущество арендатор и арендодатель несут взаимные права и обязанности. В основе данных правовых взаимоотношений лежит обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ) и, соответственно, право арендодателя требовать от арендатора своевременной оплаты аренды.

Каких-либо специальных норм, регулирующих предоставление льгот по арендной плате, в том числе порядок предоставления «арендных каникул», и самого понятия «арендные каникулы» глава 34 ГК РФ не содержит. Однако, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, устанавливающей принцип свободы договора, стороны могут устанавливать некоторые условия договора по своему усмотрению. К таким условиям можно отнести и условие о предоставлении льгот (скидок) по арендной плате, в том числе и условие о предоставлении «арендных каникул».

В каких же случаях сторонами договора аренды недвижимого имущества может быть согласовано условие об «арендных каникулах»? Таких случаев может быть множество. На практике наиболее распространенным является случай, когда арендатор и арендодатель согласуют условие о применении «арендных каникул» на время проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

Арендатор не может пользоваться арендованным помещением по назначению в соответствии с договором аренды в период проведения в нем капитального ремонта. В связи с этим стороны вправе закрепить в договоре аренды (или дополнительном соглашении к нему) условие об «арендных каникулах», в соответствии с которым арендатор освобождается от уплаты арендных платежей или размер арендных платежей подлежит уменьшению на период проведения в арендуемом помещении капитального ремонта.

Обратите внимание: вышеуказанное условие должно быть обязательно зафиксировано в договоре аренды нежилого помещения (или в дополнительном соглашении к нему), причем максимально точно. В договоре должно быть прописано:

  • какие виды ремонтных работ относятся к понятию «капитальный ремонт»;
  • кто из сторон проводит капитальный ремонт арендуемого помещения;
  • в каком именно арендуемом помещении может быть проведен капитальный ремонт (если арендуемых помещений несколько);
  • в какой период времени и в какие сроки проводится капитальный ремонт арендуемого помещения;
  • освобождение арендатора на период проведения капитального ремонта арендуемого помещения от арендной платы или уменьшение ее размера (указывается точно, насколько подлежит уменьшению арендная плата на период проведения капитального ремонта).

Если описанное выше условие не согласовано сторонами в договоре (или в дополнительном соглашении к нему), то по общему правилу арендатор будет обязан вносить арендную плату за период капитального ремонта в полном объеме (см., например, судебную практику по данному вопросу: постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Последствия применения «арендных каникул»

Предположим, стороны договора аренды нежилого помещения пришли к согласию о возможности применения арендатором «арендных каникул» и подписали соответствующее дополнительное соглашение (если возможность применения «арендных каникул» не была оговорена в самом договоре аренды). В итоге получается ситуация, в которой арендатор продолжает в течение определенного периода времени пользоваться арендуемым помещением, но не вносит в это время арендную плату, то есть по факту между сторонами договора аренды на период «арендных каникул» складываются правоотношения по безвозмездному пользованию имуществом (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Какие же последствия могут наступить в результате квалификации заключенного между сторонами соглашения о применении «арендных каникул» как договора безвозмездного пользования?

Что касается вопросов налогообложения, то применение «арендных каникул» влечет дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон договора.

В соответствии с п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) у арендатора в этом случае возникают внереализационные доходы в виде неуплаченной арендной платы, со стоимости которой он должен заплатить налог на прибыль. Суды в таких ситуациях признают правомерными решения налоговых органов о квалификации суммы экономической выгоды, возникшей в результате применения «арендных каникул», полученной арендатором, в качестве внереализационного дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль (см.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ в целях исчисления и уплаты НДС передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг). Налоговая база в этом случае определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. Таким образом, арендодатель на период установления «арендных каникул» хотя и не получает арендной платы, но всё равно будет обязан исчислить и уплатить НДС.

Кроме этого, арендодатель в период «арендных каникул» не начисляет амортизацию по имуществу, переданному в аренду, в отношении которого арендатор не вносит арендную плату, так как в соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование.

Возможность освобождения от арендной платы или уменьшения ее размера в случаях, не предусмотренных договором аренды нежилого помещения

В правоприменительной практике часто возникает вопрос, может ли арендатор рассчитывать на «арендные каникулы» и не вносить арендную плату, если это никак не предусмотрено в заключенном сторонами договоре аренды нежилого помещения, и в каких случаях?

В соответствии с общими правилами об ответственности за нарушение обязательств, прописанными в Гражданском кодексе РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Однако в данном случае следует учитывать то, что, например, при пожаре в арендуемом помещении арендатор не освобождается от внесения арендной платы, если он не прекратил использование этого помещения. Такой позиции придерживаются суды. Так, ВАС РФ в определении от 01.08.2013 № ВАС-10153/13 по делу № А65-28766/2012, рассматривая заявление о пересмотре в порядке надзора решения нижестоящего суда о взыскании с ответчика неуплаченной в результате пожара в арендуемом помещении арендной платы, определил отказать в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, отметив, что арендатор в спорный период от договора аренды не отказался, помещения арендодателю по актам не возвратил, в спорный период в арендуемых помещениях находились товарно-материальные ценности арендатора, и доказательств невозможности использования помещения арендатором не представлено.

Аналогично складывается судебная практика и в случае затопления арендуемого помещения: если арендатор продолжает пользоваться таким помещением, то он обязан и вносить арендную плату за него (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2013 по делу № А56-68947/2010).

Рассмотрим другую ситуацию, когда у арендатора контролирующим органом приостановлены операции по счетам и он не может в течение определенного времени производить с них оплату арендной платы. Имеет ли он в этом случае право на временное освобождение от арендных платежей?

Судебная практика в этом случае на стороне арендодателя, а именно: решение контролирующего органа не может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, повлекшим невозможность своевременного исполнения обязательств (см., например, постановление ФАС Московского округа от 30.05.2006 № КГ-А40/491-06 по делу № А40-70235/05-91-509).

Такую же позицию по отношению к арендатору суды занимают и в случае каких-либо финансовых или хозяйственных проблем у арендатора, в связи с которыми он не способен заплатить арендную плату. Так, например, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 10.03.2009 № А58-3563/07-Ф02-393/09 по делу № А58-3563/07 отметил, что отсутствие производственной деятельности и тяжелое материальное положение арендатора не могут являться основанием к освобождению его от обязанности по уплате арендных платежей, установленных договором аренды.

С другой стороны, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Данное право арендатора установлено в п. 4 ст. 614 ГК РФ. Однако чтобы воспользоваться этим правом, арендатору необходимо, во-первых, приостановить использование арендуемого помещения, во-вторых, заявить арендодателю соответствующие требования об уменьшении арендной платы в письменном виде. Если это не будет сделано и арендатор просто перестанет вносить арендную плату за арендованное помещение, то арендодатель вправе обратиться в суд с иском о взыскании неуплаченной арендной платы. В таких ситуациях суды зачастую встают на сторону арендодателя, ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств досудебного обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2010 по делу № А43-37813/2009).

Желаем вам удачи!

 

Полная версия журнала «Оперативно и достоверно» доступна только Клиентам компании «ЭЛКОД» – сопровождаемым пользователям КонсультантПлюс, зарегистрированным в Личном кабине на нашем сайте или из программы ПРОЭЛКОД.


* Напомним, что авторское право содержит в себе как исключительное право, являющееся имущественным правом, так и личные неимущественные права (право авторства).