Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 23.11.2016 N 40

«О внесении изменений в статью 4.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Лизинг недвижимости как форма инвестиционной деятельности, гибрид договора аренды и кредита23.09.2015

Договор финансовой аренды (лизинга) имеет сложную конструкцию, регулируется, прежде всего, нормами об аренде, но одновременно связан с оказанием финансовых услуг и договором купли-продажи. Очевидны преимущества данного договора для предпринимательской деятельности: лизинговая компания оплачивает (финансирует) покупку имущества (оборудования, помещения), которое вы укажете и которое необходимо именно для вашего бизнеса. В дальнейшем вы используете такое имущество на правах аренды без необходимости одномоментно оплачивать его продажную стоимость. Сложность договора и заблуждения относительно возможности применения в рамках российского законодательства становятся основной причиной его оспаривания: лизингом часто называют договор, который по закону таковым не является или относится к простой аренде. В нашей статье мы дадим разъяснения, которые, во-первых, помогут сделать целенаправленный выбор в пользу той или иной модели сделки, а во-вторых, максимально эффективно ее использовать. Договор финансовой аренды (лизинга) отнесен к разновидностям аренды и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), ст. ст. 665–670. Более детально нормы о лизинге описаны в Федеральном законе от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге).
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
В указанном определении, которое приводится в ст. 665 ГК РФ, — основные отличия лизинга от обычного договора аренды:

  • лизинговая компания сдает в аренду то имущество, которое она купила по требованию контрагента — получателя лизинга;
  • лизинговая компания обеспечивает финансовую составляющую сделки купли-продажи, чтобы впоследствии получать прибыль от лизинговых платежей за использование контрагентом купленного имущества. В этом смысле лизинг является формой инвестирования;
  • получателю лизинга предоставляется право выбора оборудования, недвижимости или другого имущества, которое ему необходимо, и как следствие — он решает все проблемы с продавцом, связанные с качеством товара, временем поставки и так далее.

Таким образом, по договору лизинга в аренду может передаваться только имущество, которое было приобретено по указанию будущего арендатора. Неоднократная передача в лизинг имущества разным арендаторам не соответствует указанной конструкции и является обычным договором аренды.

Подчеркиваем, что специфика лизинга именно в том, что в рамках этого договора можно выделить отношения, связанные с куплей-продажей и арендой.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Закона о лизинге стороны для выполнения своих обязательств по договору лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. При этом договор купли-продажи относится к обязательному договору.
Сначала лизингодатель и лизингополучатель вступают в отношения купли-продажи. Тот из них, кто выбирает продавца и товар, несет все риски, связанные с куплей-продажей. Такой смешанный характер соглашения определяет и другие его специфические черты:

  • установлена обязанность лизинговой компании уведомлять продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу;
  • получатель лизинга имеет права и несет обязанности как покупатель, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества;
  • получатель лизинга не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизинговой компании;
  • в отношениях с продавцом получатель лизинга и лизинговая компания выступают как солидарные кредиторы (каждый из них вправе предъявить к продавцу требование по договору купли-продажи в полном объеме);
  • если стороны договариваются, что выбор продавца лежит на лизинговой компании, получатель лизинга вправе предъявлять требование по договору купли-продажи в полном объеме как к компании, так и к продавцу (они несут солидарную ответственность перед получателем лизинга).

Особенностью лизинга является то, что лизинговая компания не заинтересована в возврате купленного имущества: титул собственника нужен лизингодателю как гарантия на случай расторжения договора, но его основная цель — получение доходов от аренды вплоть до полного износа имущества.
В связи с этим лизинговые платежи могут меняться в процессе амортизации стоимости имущества.

ЛИЗИНГОПОЛУЧАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ:
В договоре следует сразу указать условия и сроки изменения лизинговых платежей в зависимости от скорости износа имущества. Если в договоре таких условий не будет, вам придется договариваться с лизинговой компанией об изменении лизинговых платежей уже после вступления в сделку, что всегда сложнее. Будьте внимательны! Договор может содержать условие о запрете изменения размера лизинговых платежей.

ЛИЗИНГОВЫЕ ПЛАТЕЖИ НЕ МОГУТ МЕНЯТЬСЯ ЧАЩЕ, ЧЕМ ОДИН РАЗ В ТРИ МЕСЯЦА (АБЗ. 3 П. 2 СТ. 28 ЗАКОНА О ЛИЗИНГЕ).

БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!
Специфика лизингового договора такова, что в случае утраты или повреждения имущества, которое использовали на правах финансовой аренды, вы не освобождаетесь от выплаты лизинговых платежей по договору (ст. 26 Закона о лизинге). Нивелировать данное правило можно только по соглашению с лизинговой компанией, прямо закрепленному в договоре.

КАКИЕ ЕЩЕ УСЛОВИЯ ДОЛЖЕН СОДЕРЖАТЬ ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ?

  • УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА.

В лизинг можно брать любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (п. 1 ст. 3 Закона о лизинге). Установлен запрет на передачу в лизинг земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).

  • УСЛОВИЕ О ПРОДАВЦЕ ПРЕДМЕТА ЛИЗИНГА.

Договор может предусматривать, что продавца и покупаемое имущество выбирает лизинговая компания, а не получатель лизинга, как предполагается конструкцией договора изначально.

Названные условия договора являются существенными: без них договор может быть признан незаключенным или квалифицироваться в суде как договор аренды. В результате вы не сможете использовать те преимущества и гарантии, которые предусмотрены для сторон договора лизинга, в частности, лишитесь права требования к продавцу по поводу исполнения им договора купли-продажи.
В договоре лизинга также следует предусмотреть:

  • срок действия договора;
  • порядок передачи арендатору имущества, купленного в лизинг;
  • момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества;
  • объем прав на имущество, передаваемых получателю лизинга по договору;
  • порядок обслуживания переданного имущества;
  • порядок регистрации имущества и прав на него;
  • размер и периодичность выплаты лизинговых платежей.

В договоре могут быть также предусмотрены: обязанность по страхованию имущества и предпринимательских рисков сторон, условия оказания дополнительных услуг и проведения дополнительных работ по договору (их перечень, объем и стоимость).

ЛИЗИНГОПОЛУЧАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ:
Лизинговая компания имеет законное право на финансовый контроль за деятельностью получателя лизинга в той части, которая относится к указанному договору (ст. 38 Закона о лизинге). В связи с этим обращайте внимание на наличие в договоре условий о целях порядка осуществления финансового контроля.

БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!
В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге).

ФОРМА ДОГОВОРА
Договор должен быть заключен в письменной форме, независимо от срока его действия (ст. 15 Закона о лизинге). Если в лизинг передается недвижимое имущество, необходимо зарегистрировать такой договор, так как в данном случае применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ.
Какие еще особенности имеет договор лизинга недвижимости?
Как и в любой сделке с недвижимостью, в таком договоре следует особое внимание уделять точности и подробности описания объекта лизинга. В договоре должны быть указаны наименование недвижимого имущества, его подробный адрес, кадастровый или условный номер объекта недвижимости в ЕГРП.
Как уже было сказано, специфика финансовой аренды такова, что обычно срок договора соответствует сроку полной амортизации имущества, которое передается в лизинг. Срок амортизации недвижимого имущества существенно превышает сроки амортизации иных объектов (оборудования и транспортных средств), которые обычно передаются в лизинг. Более того, стоимость недвижимости со временем растет. В связи с этим порядок установления лизинговых платежей в данном случае будет нестандартным.


Срок договора лизинга недвижимости может достигать десяти лет и предусматривать последующий выкуп объекта. В этом случае лизинг близок к договору ипотеки, но имеет по сравнению с ипотекой несколько преимуществ:

  • более демократичные требования к финансовому состоянию получателя лизинга;
  • длительный срок кредитования;
  • экономию на налоге на прибыль и налоге на имущество;
  • большой процент финансирования (80–90% от рыночной стоимости недвижимости).

Финансовая аренда недвижимости, в связи с длительным характером отношений сторон и спецификой объекта договора, содержит дополнительные риски для получателя лизинга. Это риски расторжения договора до его полного исполнения, банкротства лизинговой компании.
В этой связи особенно актуальны положения постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга». В постановлении указывается на необходимость учитывать взаимные предоставления сторон, совершенные до расторжения договора (сальдо встречных обязательств). Подчеркивается, что при расторжении договора, в том числе по причине просрочки получателем лизинга оплаты, лизинговая компания не должна получить выгоду большую, чем при надлежащем исполнении договора контрагентом.
Лизинговая компания, приобретая имущество для передачи его по договору финансовой аренды, является собственником такого имущества, что обеспечивает ей возврат вложенных средств в случае ненадлежащего исполнения обязательства получателем лизинга. В целях защиты получателя лизинга в постановлении Пленума разъясняется, что факт выплаты всех платежей по договору выкупного лизинга сам по себе является основанием для прекращения обязательств лизингополучателя перед лизинговой компанией: с этого момента получатель лизинга вправе требовать передачи имущества в собственность. Важно, что Пленумом суда специально обговаривается: это право сохраняется и тогда, когда лизинговая компания находится в процессе банкротства.

ЛИЗИНГОПОЛУЧАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ:
БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!
Лизинговая компания оформляет имущество на себя и является ее собственником. Она может распоряжаться имуществом, которое передает вам по договору по своему усмотрению, в том числе вправе его заложить. Это не отразится на ваших правах, если залогодержатель будет уведомлен о том, что заложенное имущество находится в лизинге. Но в случае возникновения спора в суде, если залогодержатель докажет, что не знал и не должен был знать о том, что предмет лизинга находится в залоге, после выплаты всех лизинговых платежей вы получите в собственность имущество, которое обременено залоговым обязательством, и должны будете его исполнять (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014).