Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45

(ред. от 23.11.2016)
«Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Заключаем договор аренды офиса: вопросы налогообложения25.05.2016

 

 

 

 

 

 

 

Аренда офисных помещений является, пожалуй, одной из наиболее распространенных сделок, совершаемых хозяйствующими субъектами в ходе своей повседневной деятельности. О договоре аренды недвижимости (в частности, офиса) мы говорили уже не один раз. Однако сегодня мы рассмотрим некоторые условия договора аренды офисных помещений, которые могут повлиять на налоговую нагрузку как арендодателя, так и арендатора. Данная информация будет особенно полезна юристам организаций, если у них возникает потребность в решении задач налоговой оптимизации для своих компаний.

ВОПРОС УПЛАТЫ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ ПРИ АРЕНДЕ ОФИСА

В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Согласно приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н арендованные основные средства учитываются на счете 001 у арендатора.
Следовательно, арендатор не уплачивает налог на имущество с полученного в аренду офисного помещения.
А вот у арендодателя переданное в аренду офисное помещение должно стоять на учете на счетах 01 или 03. Соответственно, арендодатель продолжает уплачивать налог на имущество за сданное в аренду помещение в общем порядке.

ВОПРОС ОБ НДС ПРИ СОГЛАСОВАНИИ УСЛОВИЯ ОБ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ
И ПОРЯДКЕ РАСЧЕТОВ СТОРОН В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ОФИСА

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы. Это существенное условие договора, без согласования которого договор аренды недвижимости считается незаключенным.
С условием о размере арендной платы связано условие об НДС. При заключении договора аренды офиса стороны могут либо включить в текст договора условие об НДС, либо этого не сделать. Однако в том случае, если условие об НДС не оговорено сторонами в договоре (т.е. из договора не следует, что размер арендной платы не включает НДС), риски несет арендодатель в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации суд может сделать вывод, что арендная плата согласована с учетом НДС. Это значит, что арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату фактически в меньшем размере, чем прописано в договоре.
Это подтверждается Пленумом ВАС РФ, который в п. 17 своего постановления от 30.05.2014 № 33 указал, что если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.
Если стороны решили согласовать условие об НДС в тексте договора, то сделать это они могут следующими способами:

– путем указания на то, что НДС включается в арендную плату;

– путем указания на то, что НДС учитывается сверх арендной платы;

– путем указания на то, что НДС к оплате не предъявляется.

Последний способ используется, например, если арендодатель применяет УСН.
Если же УСН применяет арендатор, или арендатор по иным основаниям освобожден от обязанностей плательщика НДС, то в договоре аренды стороны могут прописать условие о том, что арендодатель не выставляет в адрес арендатора счет-фактуру (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Если стороны согласовали в договоре аренды офиса условия о предоплате, то с поступившей предоплаты арендодатель должен будет уплатить НДС. Однако по окончании налогового периода, за который была получена предоплата, арендодатель может принять уплаченный НДС к вычету.
В течение пяти календарных дней со дня получения предоплаты арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру на соответствующую сумму. На основании данного счета-фактуры арендатор, в свою очередь, может принять к вычету НДС с суммы предоплаты (п. 12 ст. 171 НК РФ). На основании подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ в периоде получения от арендодателя счета-фактуры и возникновения права на вычет входного НДС, исчисленного с арендной платы, сумму принятого к вычету НДС с аванса арендатору нужно восстановить.

ВОПРОС ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОФИСА

Подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет отнес-ти к расходам по налогу на прибыль арендатора арендные платежи за арендуемое имущество. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На практике иногда возникает вопрос: если договор аренды офиса, заключенный на срок не менее года, по какой-либо причине не прошел государственную регистрацию, можно ли учитывать арендатору арендные платежи по нему в качестве расходов по налогу на прибыль?
По данному вопросу есть две основные точки зрения.
По мнению Минфина России и ФНС России, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не прошел государственную регистрацию, то расходы по нему нельзя учитывать в целях исчисления налога на прибыль. Обосновывается данная позиция тем, что незарегистрированный договор аренды недвижимости на срок не менее года в соответствии с Гражданским кодексом РФ считается незаключенным. Следовательно, расходы по незаключенным договорам не должны учитываться при налогообложении прибыли (см., например, письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).
С другой стороны, ряд судов полагает, что расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости сроком не менее года могут учитываться в целях исчисления налога на прибыль. В обоснование данной точки зрения суды указывают, что Налоговый кодекс РФ не связывает отнесение арендных платежей на расходы с наличием государственной регистрации договора аренды. Также отсутствие регистрации договора аренды не влияет на признание расходов, если доказано использование помещения в производственной деятельности (см., например, постановление ФАС Московского округа от 26.08.2010 № КА-А41/9668-10 по делу № А41-7289/09, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу № А05-12472/2006-1).
В ряде ситуаций по данному вопросу позиции контролирующих судебных органов могут меняться.
Так, например, если действие договора аренды распространено сторонами на период с момента передачи офисного помещения арендатору, а документы уже поданы на государственную регистрацию, то расходы по такому договору аренды могут быть учтены в целях исчисления налога на прибыль. Другими словами, когда арендатор получает в пользование офис до регистрации данного договора, то арендные платежи он может включать в расходы с момента эксплуатации здания при условии, что документы переданы на регистрацию (см., например, письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды офисного помещения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. При этом если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. На практике может возникнуть вопрос: если договор аренды офиса заключен на неопределенный срок и не прошел государственную регистрацию, можно ли учесть по нему расходы в целях исчисления налога на прибыль? Позиция налоговиков по данному вопросу вполне однозначна: расходы организации по договору аренды помещения под офис, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли (см., например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 22.03.2006 № 20-12/22181). Подтверждение тому, что в приведенной ситуации договор аренды заключен в соответствии с установленным законодательством порядком, мы можем найти в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, где сказано, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации

ВОПРОС ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НДС ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОФИСА

В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС на установленные налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации, если данные товары (работы, услуги) приобретаются для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС.
Таким образом, если организация-арендатор является налогоплательщиком НДС и арендует офис для осуществления своей предпринимательской деятельности, она имеет право принять входной НДС, предъявленный арендодателем по договору аренды, к вычету.
На практике иногда возникает вопрос: возможно ли принять к вычету входной НДС по договору аренды офисного помещения, заключенному на срок не менее одного года, не прошедшему государственную регистрацию?
По общему правилу, как и в случае с налогом на прибыль, описанном ранее, порядок применения налоговых вычетов по НДС никак не связан с выполнением требований, предусмотренных гражданским законодательством. Следовательно, независимо от того, прошел ли государственную регистрацию договор аренды офисного помещения на срок не менее года или нет, арендатор будет иметь право на вычет входного НДС.
В подтверждение этому Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 30.05.2014 № 33 указал, что невыполнение налогоплательщиком при ведении хозяйственной деятельности тех или иных предписаний, установленных как публично-правовыми, так и гражданско-правовыми нормами (например, неосуществление регистрации договора), влечет неблагоприятные для него налоговые последствия (например, невозможность применять налоговые вычеты) лишь в том случае, если это прямо предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

ВОПРОС ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ В МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ОФИСА В АРЕНДУ

В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ для доходов от реализации услуг датой получения дохода признается дата реализации услуг независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Таким образом, на момент передачи арендатору офисного помещения дохода у арендодателя при применении метода начисления не возникает.

Ситуация не изменится и при условии согласования в договоре аренды офиса условия
о предоплате: если арендодатель применяет метод начисления, то сумма поступившей предоплаты в доходы арендодателя не включается.
Однако если арендодатель применяет кассовый метод, то, например, сумму поступившей предоплаты по договору аренды арендодатель учитывает в качестве дохода на дату ее получения (подробнее см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

ВОПРОС ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НДС В МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ ОФИСА В АРЕНДУ

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ местом реализации услуг признается территория РФ, если услуги связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ. К таким услугам, в частности, относятся услуги по аренде.
Таким образом, предоставление арендодателем офисного помещения в аренду рассматривается в целях исчисления и уплаты НДС как оказание услуг. При этом такие услуги носят длящийся характер и оказываются в течение всего срока действия договора аренды. Это значит, что на момент передачи офисного помещения арендатору обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, поскольку услуги еще не оказаны полностью.
Впоследствии арендодатель ежемесячно начисляет НДС и выставляет арендатору счета-фактуры (см., например, письмо Минфина России от 22.04.2015 № 03-07-09/22983).

Желаем вам удачи!