Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-ПП

«Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Земельные участки: теперь торги пойдут по-новому24.05.2011

Василий Владимирович Калинкин

– Василий Владимирович, земельные аукционы не проводились в Москве больше года. С чем связан такой перерыв?

– Это действительно так. Последний земельный аукцион проводился в октябре прошлого года. Мы проводили его в соответствии с порядком, который был утвержден в 2008 году постановлением Правительства Москвы № 417-ПП. Но есть ряд причин, из-за которых мы вынуждены были идти на изменения этого порядка. Во-первых, сменилось руководство города. Был проведен анализ причин низкой активности участия инвесторов в инвестиционных торгах на протяжении последних трех лет и выработана новая политика взаимоотношений городской администрации и потенциальных инвесторов. Во-вторых, необходимо было время на разработку нового порядка подготовки и проведения земельных торгов и выпуск соответствующих нормативно-правовых актов Правительства Москвы. В ноябре 2010 года была создана Градостроительно-земельная комиссия под руководством Мэра Москвы С.С. Собянина, которая взяла на себя функции утверждения объемных и функциональных характеристик земельных участков, предложенных для выставления на инвестиционные торги. 12 апреля 2011 года вышло постановление Правительства Москвы № 119-ПП, которое регламентировало установление на территории города Москвы единого порядка предоставления земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, для капитального строительства с применением процедуры торгов. Прописанная в этом постановлении процедура подготовки и проведения земельных торгов занимает порядка 4–5 месяцев, и включает в себя формирование границ земельного участка, постановку участка на государственный кадастровый учет, подготовку градостроительного плана земельного участка, выпуск правового акта (решения) о проведении земельного аукциона. Поэтому и возник такой перерыв.

– 13 октября ожидается возобновление земельных аукционов. На них выставлено пока только 10 участков. Почему организован такой небольшой объем предложений?

– Да, участков выставлено пока только десять, но в проработке находится еще около 200 объектов. Как уже отмечалось, основанием для проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков является решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, содержащее информацию и сведения, необходимые для подготовки документации об аукционе, в том числе градостроительные требования для включения в особые условия договоров аренды земельных участков. В этом пока и состоит сложность. Большинство из рассматриваемых участков подпадает под те требования, которые необходимы для принятия решения о формировании земельных участков и, соответственно, проведении процедуры торгов. Но есть обстоятельства, которые требуют уточнения, и они могут быть самыми разными. В первую очередь земельные участки должны быть свободными от каких-либо обременений. Напоминаю, что, если раньше по процедуре торгов заключался инвестиционный контракт, являющийся хозяйственным договором между администрацией и инвестором, в котором прописывалось долевое участие в освоении земельного участка, то сейчас таких договорных отношений нет. Все, что построено на земельном участке в соответствии с условиями реализации инвестиционного проекта, переходит в собственность инвестора в полном объеме. Соответственно, инвестор при заключении договора аренды получает по акту передачи  земельный участок, на котором фактически ничего не должно быть, кроме травы. Если на участке были какие-либо постройки или инженерные коммуникации, они тоже подлежат выводу, причем это освобождение делается за счет бюджета города. Это тоже очень важно.

– Но найти в Москве свободный участок без каких-либо обременений наверняка довольно трудно?

– Конечно, и это еще одна причина, по которой некоторые объекты не были выставлены на торги. Участки имеют свою историю. Вы правильно сказали, в Москве нет ни одного свободного земельного участка: когда-то где-то кто-то им уже владел или что-то на нем хотел строить. Представьте ситуацию: потенциальный инвестор (предприниматель) обращается в различные органы исполнительной власти (префектуру административного округа или в Департамент земельных ресурсов) с просьбой построить вот на этом участке «небольшой объект», для развития своего бизнеса и получения дохода. И если ему давали добро (в соответствии с существующими градостроительными нормами), то земельный участок отбирался под этого инвестора. Фактически происходила «потеря» земли в связи с недостаточным анализом потребностей города в развитии данной территории. С этой категорией ранее подготовленных земельных участков для последующего выставления на торги мы столкнулись в процессе работы Комиссии в Комплексе имущественно-земельных отношений при отборе земельных участков для выставления на земельный аукцион. Надо было оценить: нужны ли эти «малые» объекты на сегодняшний день, какова их востребованность жителями микрорайона, не избыточна ли функциональная составляющая этих объектов в районе. Приведу один лишь пример, из последних: в Южном Бутово было три маленьких объекта до восьмисот квадратных метров – магазин шаговой доступности, торгово-бытовой объект и объект социально-досуговой направленности. Комиссия решила объединить эти три объекта и сделать единый многофункциональный комплекс, который будет полезен для жителей данного микрорайона. Но это требует дополнительной проработки и формирования новых условий для подготовки таких объектов к торгам.

– Какие на сегодняшний день существуют планы на проведение аукционов по продаже или аренде земли? Можно ли где-то узнать, где и какие участки будут в дальнейшем выставлены на продажу?

– Вообще мы планировали до конца года выставить на торги около 250 объектов. Немного поторопились... с учетом ранее названных причин. Но к 2012 году у нас четко будет сформирован план работы, создан банк данных инвестиционных объектов, и мы по нему будем работать для того, чтобы ежемесячно можно было проводить порядка 15–20 торгов. Это позволит нам выйти на другой уровень.

Фактически у нас отсутствует хорошо проработанный банк данных объектов, которые необходимо выставлять на торги. «Что нужно городу и в каких объемах?» – вот в чем вопрос, требующий решения сегодня.

Необходимо создавать такой банк данных, чтобы планировать 2–3-летний период освоения земельных участков для капитального строительства объектов, необходимых городу. Почему именно такой срок? Потому что это связано с бюджетным планированием. Если мы говорим о том, что городу необходимо построить какой-либо объект, мы можем опираться только на те средства, которые город может запланировать в бюджете. И сразу идет разделение: какие объекты будут строиться за бюджетные средства, а какие – с привлечением средств инвесторов. Это очень важный вопрос. Его решение позволит сформировать банк данных, в котором будет четко отражено, что на сегодняшний день необходимо для развития инфраструктуры города и потребностей жителей. Сейчас не исключается возможность строительства детских дошкольных учреждений, школ, физкультурно-оздоровительных комплексов, медицинских объектов за счет привлечения внебюджетных средств. Я думаю, потенциальные инвесторы готовы принимать участие именно в такого рода строительстве.

– К вопросу о территории Московской области. Москва расширяется, ее границы смещаются. Будут ли выставляться на торги присоединенные к Москве участки или это вопрос будущего?

– Пока об этом говорить еще рано. Для того выставлять на торги земли, которые были присоединены к Москве, нужно провести большую работу. И для начала хотя бы произвести учет того, что есть. И, самое главное, необходимо учитывать экологическую, природоохранную, социальную и градостроительную составляющую.

– На что нужно в первую очередь обратить внимание потенциальным инвесторам?

– Обратить внимание следует вот на что. Мы заключаем с инвестором договор аренды земельного участка на фиксированный период времени, а именно на шесть лет. Это очень важно, потому что раньше этот срок варьировался от двух до пяти лет в зависимости от объема возводимого строения и не всегда отвечал реальным срокам строительства. А сейчас выбран период времени, в течение которого инвестор четко может спланировать свои действия по освоению переданного ему земельного участка. А если быть точным, то это пять лет, 11 месяцев и 28 дней.

– Что происходит по истечении этого срока?

По истечении этого срока инвестор должен закончить все мероприятия по строительству данного объекта и оформить его в собственность. А потом решить для себя, что нужно делать: либо заключить с городом договор аренды земли на 49 лет, либо выкупить земельный участок в соответствии с теми нормативными документами, которые на тот момент будут действовать.

Еще есть нюанс, который инвестор может сперва «не заметить». Это введение такого промежутка времени, когда мы с инвестора берем двойную оплату за аренду земельного участка. То есть мы заключаем договор аренды на шесть лет, но два последних года арендная плата увеличена вдвое. С одной стороны, это стимул для инвестора закончить объект вовремя, без каких-либо проволочек, а с другой стороны, это наш способ проконтролировать, чтобы данный объект был построен вовремя. Потому что четыре года – достаточный срок для строительства любого объекта.

Еще о новшествах, которые были введены для инвесторов. Серьезно сокращается список документов, которые представляются для участия в торгах. Раньше необходимо было представить от 15 до 20 видов документов, а сейчас этих документов только три! Назову их, это:

  1. Заявка, которую нужно заполнить (ФИО, данные организации и предполагаемый объект строительства), образец которой входит в состав лотовой документации.
  2. Документ о регистрации юридического лица (для юридического лица) или нотариально заверенная копия паспорта (для физического лица).
  3. Задаток, который прописан в стартовых условиях торгов и составляет 20% от стартовой цены и является первым взносом для инвестора, победившего в торгах. Тем, кто не выиграл тендер, эти деньги возвращаются в течение трех банковских дней.

Это серьезные изменения. Почему они были сделаны? Они расширяют круг инвесторов, которые могут принять участие в торгах. Документы, которые собирались раньше, не были направлены на ограничение конкуренции, они были направлены на то, чтобы оградить город от недобросовестных инвесторов. А также от спекулянтов, которые достаточно серьезно влияли на эту процедуру, пытаясь оказывать давление на инвесторов в процессе торгов. Но, с другой стороны, по большому счету спекуляция как таковая – это работа бизнес-сообществ, которые подбирают «ленивого» инвестора, по каким-либо причинам не желающего самостоятельно выходить на торги, а участвующего в них через посредника и подключающегося только на последней стадии, когда он начинает вкладывать денежные средства.

– То есть сейчас такого жесткого отслеживания спекулянтов, как это делалось раньше, уже не будет?

– Для нас сейчас неважно, есть спекулянт или нет. Мы готовы сами вести подбор инвесторов для того, чтобы они могли выбирать участки для освоения (я уже говорил о банке данных инвестиционных проектов). То есть важно поменять принцип: идти не от объекта к инвестору, а от инвестора к объекту. Если инвестор готов строить, то мы предложим ему определенное количество объектов, из которых он может выбрать и на которые он может согласиться. Для нас очень важно, чтобы все объекты были востребованны. И если они будут доступны для большого количества инвесторов, то шансы, что объекты, необходимые жителям мегаполиса, будут возведены, весьма высоки.

И еще серьезное изменение – мы готовы взять на себя сопровождение всего периода времени строительства объекта. То есть мы хотим перейти на живой контакт с инвестором для того, чтобы можно было непосредственно осуществлять контроль и оказывать помощь инвестору в освоении земельного участка. В этом заключается основной принцип инвестиционной политики: если мы выставили земельный участок под строительство объекта на торги, значит, этот объект нужен городу. И наша задача – сделать все, чтобы он был построен. Подразумевается создание «одного окна» инвестиций. Туда инвестор может обратиться за помощью, если у него возникают какие-то проблемы. Этапов освоения земельного участка всего три: первый – проектирование, второй – строительство, третий – оформление права. Проблемы могут возникнуть на этапе проекта. Мы изначально даем инвестору договор аренды земельного участка, градостроительный план застройки, в котором указаны параметры того, что там можно построить. Инвестору остается только обратиться в Москомархитектуру – организацию, которая разработает ему проект. Если инвестор это вовремя не сделает, если у него не хватило денег на первый взнос или деньги закончились на заключительном этапе строительства, доведет он дело до конца или нет – все зависит только от него. Никто не сможет заставить инвестора пойти в Москомархитектуру и сделать запрос на проект, но мы готовы взять на себя эту функцию, пусть он придет к нам и скажет: «Мне нужно изготовить проект». Мы направим его запрос по всем инстанциям, касающимся органов исполнительной власти. И в нашем «одном окне» инвестиций он получит готовый проект. С теми параметрами, которые были изначально ему выданы.

– Звучит заманчиво.

– Да, звучит заманчиво, и это действительно нужно делать, потому что для нас очень важно отследить весь процесс. Ведь по большому счету вся эта процедура имеет цикличность. Если мы планируем построить в городе объект, мы его заносим в банк данных, потом мы должны подобрать людей, которые готовы его построить либо на средства города, либо на внебюджетные средства от инвесторов. Мы должны понимать, что, если мы подобрали участок, нашли инвестора, значит, мы заинтересованы в том, чтобы объект был построен и сдан в срок. А когда этот объект будет построен, изменится баланс тех объектов, который существовал в городе на момент формирования банка данных, и становится необходимым осмысление: а что еще городу нужно в процессе того периода времени, который прошел с момента включения его в банк данных до момента его реализации? То есть нужны другие объекты. Мы возвращаемся на этап планирования. То есть появляется цикличность.

Есть еще один нюанс, касающийся объектов, имеющих социальную направленность. Гаражи, объекты, связанные с бытовым обслуживанием населения, бани, гостиницы мы готовы выставлять на торги, где критерием определения победителя будет ставка арендной платы. Мы рассчитываем ставку арендной платы, и она является предметом торгов. А установленная в ходе торгов ставка для инвестора становится арендной платой на весь период аренды.

– Вопрос по процедуре проведения этих торгов. В прошлом было много сомнений по поводу их прозрачности. Высказывались опасения, что все останется как раньше – будет возможность выхода на торги участников, заранее сговорившихся между собой, будут разными способами убираться «нежелательные» участники.

В зал вошли претенденты, есть аукционист, который руководит всем этим процессом. Каким-либо образом повлиять на эту ситуацию в аукционном зале невозможно. Да, могут возникать ситуации демпинга, когда определенные участники сговариваются между собой. Одним из способов борьбы с демпингом является правило, когда у нас день торгов нет второго победителя. То есть, если победитель отказывается от подписания договора по каким либо причинам, мы снова выставляем участок на торги. Но если участник отказался от подписания договора, он считается уклонившимся и вносится в «реестр деловой репутации», который на сегодняшний момент достаточно серьезно влияет на возможность повторного участия в торгах. Причем не только в Москве, но и во всей России. Можно создавать, конечно, на каждые торги новую фирму и только этим и заниматься. Способов много, их можно выдумывать каждый день, и они будут всегда рабочими. Но сейчас они становятся для спекулянта просто невыгодными. Нельзя договориться с большим количеством людей, которые захотят выйти на торги, это финансово невыгодно. По торгам, которые у нас намечены на 13 октября, выставлены семь объектов гаражного назначения и три маленьких объекта, мы на них на сегодняшний день имеем более 100 договоров о задатке. То есть деньги люди уже перечислили, они готовы участвовать в торгах. Эта активность за неделю до торгов – хороший показатель.

Еще одно новшество – торги с единственным участником. Мы готовы к тому, что даже если пришел один заявитель на данные торги, мы их признаем несостоявшимися и готовы предоставить этому единственному участнику участок для реализации его проектов. Так что мы свою цену определили, и она будет фиксированной на протяжении всего промежутка времени, на который с ним будет заключен договор аренды.

– Как была сформирована начальная цена? Она невысокая?

Что касается цены, она действительно невысокая. Если посмотреть кадастровую стоимость по гаражам, она составляет порядка 120 миллионов. А стартовая цена всех участков, которые выставлены на торги, составляет 9 миллионов. Т.е. разница в 15 раз. Окончательную цену рынок покажет.

– По результатам торгов будет сформирована рыночная цена участков?

– Конечно. Если объект востребован, то люди, пришедшие на торги, назовут свою цену. Даже если объект никому не интересен и кто-то придет и возьмет его за нулевую цену, то город тоже не потеряет. Это право на заключение договора аренды. Оно будет, допустим, нулем, но, заключив договор, инвестор будет платить арендную плату в течение шести лет, построит объект, который вольется в инфраструктуру города, будет приносить прибыль, будет приносить налоговые отчисления и так далее. Мы должны смотреть в будущее.

– То есть главное – результат?

– Да, главное результат. Мы уже сейчас говорим всем инвесторам: мы готовы с вами идти нога в ногу – вы левой, и мы левой, вы правой, и мы правой. Была такая крылатая фраза, которая прозвучала еще 2010 году: «Надо повернуться лицом к инвестору». Вот мы сейчас к этому и подошли.

– У нас остался один вопрос, который мы задаем всем нашим собеседникам. Вы сами используете систему Консультант Плюс в своей работе? Есть ли у вас пожелания и предложения к компании «ЭЛКОД» – соразработчику системы?

– Я использую систему в своей работе и очень доволен: если что-то мне нужно, я всегда все нахожу.

– Василий Владимирович, спасибо Вам за интересную беседу.