Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Обзор за 18.03.2010

Обзор федерального законодательства подготовлен специалистами компании "Консультант Плюс"
Полные тексты всех документов представлены в СПС Консультант Плюс. Тексты отдельных документов представлены в разделе Документ дня.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010
№ 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9 (С-5)

«Увеличение размера арендной платы в результате пересмотра
базовых ставок и (или) методик ее расчета не является
изменением договора аренды и не требует заключения и,
соответственно, государственной регистрации
дополнительного соглашения к договору»


Суть спора

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее — договор) сроком на пять лет. В соответствии с его условиями арендодатель вправе пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы при утверждении новой базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. При этом подписание дополнительного соглашения между сторонами не требуется.

В ходе исполнения договора арендодатель неоднократно направлял обществу уведомления об увеличении арендной платы в связи с утверждением новых базовых ставок расчета годовой арендной платы.

Общество, считая увеличение арендной платы незаконным, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

При аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы. При этом в договорах предусмотрены условия, в соответствии с которыми изменение указанных ставок и методик ведет к изменению размера арендной платы.

Более того, в судебной практике встречается позиция, согласно которой изменение базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы не требует экономического обоснования, поскольку законодатель не установил такой обязанности (Постановления ФАС Центрального округа от 17.10.2007 по делу N А23-972/07А-18-49, от 17.10.2007 по делу N А23-66/07А-12-2). Однако необходимость данного обоснования следует из Определения Конституционного Суда РФ от 11.05.2004 N 209-О применительно к аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2008 N Ф03-А37/08–2/487 по делу N А37-1678/2007–5/9/15/9, Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2007 N Ф09-5082/07-С6 по делу N А47-6608/2006-АК-28, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу N А32-11831/2009).

В настоящее время отсутствуют нормативно установленные пороги изменения базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы.

Таким образом, изменение размера базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы может привести к существенному, в том числе кратному, росту арендной платы, притом что арендатор практически лишен возможности повлиять на данные изменения.

Безусловно, при разрешении спора в суде арендатор вправе заявить о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, однако суды в редких случаях применяют ст. 10 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к спорам об арендной плате. К таким случаям относятся:

— единовременное многократное увеличение размера арендной платы, если суд, исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды, пришел к выводу, что размер должен быть увеличен в разумных пределах (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2009 N Ф04-2898/2009 (6282-А03-4) по делу N А03-8461/2008–38);

— обращение арендодателя в суд с иском о взыскании арендной платы после его отказа в пересмотре в сторону уменьшения нормативно установленной арендной платы (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.05.2007 по делу N А43-10580/2006-39-231).

Требование признать изменение размера арендной платы злоупотреблением правом нельзя отнести к эффективному способу защиты прав арендатора, поскольку применение ст. 10 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда и зависит от фактических обстоятельств дела.

При рассмотрении спора перед судами встали следующие вопросы: необходимо ли подписание дополнительного соглашения в случае пересмотра арендной платы вследствие изменения указанных выше ставок и методик? Можно ли признать такой пересмотр незаконным, если между сторонами не было заключено дополнительное соглашение об изменении арендной платы? От разрешения данных вопросов зависит ответ на вопрос о том, с какого момента в рассматриваемой ситуации размер арендной платы считается измененным: с момента государственной регистрации дополнительного соглашения или со дня вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал обществу в удовлетворении иска, однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение, по результатам которого суд первой инстанции удовлетворил иск. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение без изменения.

Суды исходили из того, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на пять лет, подлежит государственной регистрации. Поскольку такой регистрации не было, арендодатель неправомерно получил арендную плату в большем размере, чем согласовано договором.

ВАС РФ в Определении от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по данному делу (далее — Определение) указал на то, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора, поскольку выводы, содержащиеся в этих актах, ошибочны. ВАС РФ отметил, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в том числе изменяющих размер базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы) не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации такого соглашения отсутствует.

Нужно отметить, что выводы, изложенные в Определении, следуют из разъяснений п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Судебная практика также исходит из того, что пересмотр размера арендной платы в результате изменения нормативно-правовым актом базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы не является изменением договора аренды. Это объясняется тем, что:

— такой пересмотр считается исполнением нормативно-правового акта, который обязателен для сторон договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-6583/08-48-Ф02-6457/08 по делу N А19-6583/08–48, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.05.2009 N Ф04-2824/2009 (6147-А03-39) по делу N А03-8928/2008–23);

— указанное изменение размера арендной платы является исполнением условий договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГ-А41/4382–09 по делу N А41-21539/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2009 по делу N А57-18023/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3143/2007).

При этом изложенная позиция применяется и тогда, когда базовые ставки и (или) методики расчета арендной платы только рекомендуются к использованию при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества (Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГ-А41/4369–09 по делу N А41-20355/08).

Подробнее по данному вопросу см. Путеводитель по судебной практике: Аренда. Общие положения. Пункты 4.2 и 5 материалов к ст. 609 ГК РФ, п. п. 3.4, 3.13 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Нельзя не отметить некоторые особенности пересмотра арендной платы в связи с изменением размера базовых ставок и (или) методик ее расчета.

Так, суды придерживаются мнения о том, что размер арендной платы, пересмотренный из-за изменения базовых ставок и (или) методики ее расчета, действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 по делу N А32-21258/2008). При этом судебная практика исходит из того, что составление и направление арендатору документов, подтверждающих факт такого изменения, не требуется, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанного акта, если в договоре аренды не установлено иное (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08 по делу N А33-3166/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу N А55-14596/2007).

Если впоследствии нормативно-правовой акт будет признан судом незаконным, то он обязателен для сторон договора только до вступления в законную силу соответствующего решения суда, что следует из ч. 5 ст. 195 АПК РФ и поддерживается судебной практикой, которая указывает на то, что действующим законодательством не установлено такое последствие признания нормативно-правового акта недействующим, как пересмотр его действия в тот период, когда он являлся обязательным для неопределенного круга лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 763-О-О, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2008 N А33-12258/07-Ф02-4297/08 по делу N А33-12258/07, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2009 по делу N А32-11813/2008, от 15.08.2006 N Ф08-3864/2006 по делу N А32-36129/2004–9/509).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Президиум ВАС РФ) отменил судебные акты, принятые при новом рассмотрении данного дела, оставив без изменения решение суда первой инстанции, вынесенное при первоначальном рассмотрении, и полностью поддержал выводы, изложенные в Определении.

Президиум ВАС РФ указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды. Поэтому такое изменение не требует заключения (и в данном случае государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что такое соглашение носит информационный характер и в рассматриваемой ситуации не влияет на изменение размера арендной платы.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.