Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 29.11.2016 N 794-ПП

«Об установлении величины прожиточного минимума в городе Москве за III квартал 2016 г.»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Обзор за 07.10.2010

Обзор федерального законодательства подготовлен специалистами компании "Консультант Плюс"
Полные тексты всех документов представлены в СПС Консультант Плюс. Тексты отдельных документов представлены в разделе Документ дня.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 4066/10 по делу № А51-14233/2008

«Ввиду отказа заявителя от своих требований президиум вас рф не рассмотрел спор по существу и не сформировал правовую позицию по вопросу обязанности собственника здания (помещений в нем) изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором это здание расположено, если после проведенной перепланировки назначение здания не соответствует
разрешенному использованию данного участка»

Суть спора

Индивидуальный предприниматель, будучи участником застройщика (ООО), приобрел нежилые помещения в автосервисном центре. В дальнейшем застройщик (впоследствии ликвидированный) и все его участники, включая индивидуального предпринимателя, осуществили переустройство и перепланировку принадлежащих им помещений. В результате этого функциональное назначение автосервисного центра (здания) было изменено, и здание стало гостиничным комплексом, что было согласовано с Управлением по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока.

Индивидуальный предприниматель обратился в Управление Росреестра за государственной регистрацией соответствующих изменений в ЕГРП и выдачей свидетельства о государственной регистрации права на данные помещения по тому же адресу, но в здании гостиничного комплекса.

В государственной регистрации изменений было отказано, поскольку земельный участок был выделен под строительство автосервиса, а не гостиничного центра, и разрешения на строительство и на ввод соответствующего объекта в эксплуатацию не были представлены.

Индивидуальный предприниматель, считая отказ незаконным, обратился в суд.

При рассмотрении данного дела перед судами встали следующие вопросы. Вправе ли собственник здания (помещений в нем) осуществлять переустройство и перепланировку, если в результате данных действий изменяется назначение здания и это назначение не соответствует видам разрешенного использования земельного участка, на котором располагается здание? Необходимо ли повторно регистрировать такой объект недвижимости в ЕГРП или достаточно внести изменения в соответствующую запись?

Правовые последствия изменения функционального назначения здания, в том числе на назначение, не соответствующее видам разрешенного использования земельного участка

В соответствии со п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Нормы ГК РФ развивает Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), в силу пп. 2 п. 1 ст. 40 которого собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при условии соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Этим же правом обладает и арендатор (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).

На основании данных норм суды приходят к выводу, что собственник (иной владелец) земельного участка при строительстве объекта недвижимости обязан изменить вид разрешенного использования земельного участка, если это необходимо для осуществления строительства (п. 9 Обобщения судебной практики ФАС Восточно-Сибирского округа по вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации за 2008 год, одобренного Постановлением Президиума ФАС ВСО 17.07.2009 N 6, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.05.2009 по делу N А53-13770/2008-С2-6, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу N А78-4886/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 N 17АП-3228/2008-ГК, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 N 18АП-4010/2010). Правовым последствием этого является квалификация построенного объекта самовольной постройкой, а также отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка до принятия правил землепользования и застройки, что имеет место в рассматриваемом случае, принимается главой местной администрации (ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», далее — Закон о введении ГрК РФ).

В этой связи следует обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 16.02.2010 N 14434/09 по делу N А55-19811/2008 (см. также Определения ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-14881/09 по делу N А55-15276/2008, от 22.03.2010 N ВАС-14880/09 по делу N А55-14695/2008).

Согласно данной позиции арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство соответствует видам разрешенного использования этого участка, даже в том случае, если строительство осуществляется на земельном участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов недвижимости аналогичного назначения для их эксплуатации.

Однако в рассматриваемой ситуации строительство нового объекта недвижимости не осуществлялось, также не проводилась реконструкция здания, поскольку из обстоятельств дела следует, что переустройство и перепланировка помещений в здании не затронула конструктивные и несущие элементы. Таким образом, в данном случае отсутствует «возведение зданий, строений, сооружений» в смысле, понимаемом ст. 40 ЗК РФ. В этой связи возникает поставленный выше вопрос: обязан ли собственник (арендатор) земельного участка изменить вид его разрешенного использования, если в результате переустройства и перепланировки (не являющихся реконструкцией) назначение здания изменилось и не соответствует видам разрешенного использования земельного участка?

Следует отметить, что судебная практика исходит из того, что перепланировка здания, не затронувшая его конструктивные и несущие элементы, не создает новый объект недвижимости, вследствие чего не требуется повторная государственная регистрация этого объекта (Определения ВАС РФ от 28.07.2009 N ВАС-8819/09 по делу N А40-56363/08-79-455, от 27.07.2009 N ВАС-8824/09 по делу N А40-56755/08-153-544, от 27.07.2009 N ВАС-8820/09 по делу N А40-57185/08-92-485, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2010 по делу N А27-14319/2009).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требования индивидуального предпринимателя, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Суды исходили из того, что у Управления Росреестра отсутствовали основания требовать у индивидуального предпринимателя документы об изменении вида разрешенного использования земельного участка, так как он не был участником договора аренды земельного участка для целей строительства. Кроме того, данный договор вследствие ликвидации арендатора (застройщика) прекратил свое действие.

Управление по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока, в полномочия которого входит перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, по мнению судов, является компетентным органом по согласованию переустройства автосервисного центра в гостиничный комплекс, поскольку к комнатам для размещения туристов предъявляются такие же требования, как и к жилым помещениям.

Также, основываясь на ст. ст. 51 и 55 ГрК РФ, суды сочли ненужными разрешения на строительство гостиничного комплекса и на ввод его в эксплуатацию, так как преобразование здания автосервисного центра в гостиничный комплекс произошло без изменения конструктивных и других технических характеристик самого здания.

Такое переустройство не может быть признано существенным изменением объекта и должно быть оформлено посредством внесения в ЕГРП сведений об изменениях. Соответственно, не требуется повторной государственной регистрации объекта недвижимости в ЕГРП.

Особый интерес для данного дела представляет Определение ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10, в котором дано разрешение рассматриваемых проблем.

1. ВАС РФ, толкуя ст. 30, п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 41 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, а также ст. 4 Закона о введении ГрК РФ, пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель, будучи собственником помещений в здании гостиничного комплекса, был обязан изменить вид разрешенного использования земельного участка, поскольку существующее разрешенное использование этого участка не предполагает размещения на нем гостиничного комплекса.

Однако вид разрешенного использования участка не был изменен, так как согласно ст. 4 Закона о введении ГрК РФ решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка до принятия правил землепользования и застройки принимается, по общему правилу, главой местной администрации, чего сделано не было.

Применительно к данной ситуации не является изменением вида разрешенного использования земельного участка согласование перепланировки здания с Управлением по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока.

2. Также ВАС РФ указал, что изменение целевого назначения объекта недвижимости, выходящее за рамки разрешенного использования земельного участка, на котором этот объект расположен, относится к правовым основаниям возведения и эксплуатации указанного объекта, а не к его техническим характеристикам. Такие изменения требуют наличия иных правоустанавливающих документов на земельный участок и сам объект, поэтому возникает необходимость повторной государственной регистрации в ЕГРП измененного объекта недвижимости.

Соответственно, по мнению ВАС РФ, если изменения характеристик объекта недвижимости привели к изменению назначения этого объекта, то измененные характеристики не могут быть зарегистрированы в ЕГРП и Государственном кадастре недвижимости в порядке уточнения сведений о зарегистрированном объекте на основании п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если бы к данному выводу пришел Президиум ВАС РФ, то практика применения данного пункта могла существенно измениться.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, а также обязал Управление Росреестра аннулировать записи, внесенные на основании этих судебных актов.

Однако Президиум ВАС РФ не рассмотрел дело по существу, поскольку до рассмотрения дела Президиумом на заседании от индивидуального предпринимателя поступило ходатайство об отказе от заявленных требований и о прекращении производства по делу. Данное ходатайство было удовлетворено.