Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Закон г. Москвы от 23.11.2016 N 40

«О внесении изменений в статью 4.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Обзор за 22.03.2011

Обзор федерального законодательства подготовлен специалистами компании "Консультант Плюс"
Полные тексты всех документов представлены в СПС Консультант Плюс. Тексты отдельных документов представлены в разделе Документ дня.

Постановление пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10

«О некоторых вопросах применения Законодательства о залоге»

Рассматриваемое Постановление (далее — Постановление о залоге), опубликованное на сайте ВАС РФ 11.03.2011, отвечает на многие вопросы, возникшие в арбитражной практике в отношении внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и ипотеки. Данные в нем разъяснения существенно корректируют сложившиеся подходы к определению добросовестности в залоговых правоотношениях.

Содержательно это Постановление направлено в большей степени на защиту интересов залогодержателей.


Общие положения


А) Последствия изменения основного обязательстваКлючевое разъяснение: изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ указал, что залог, несмотря на свою акцессорную (дополнительную) природу, не во всех случаях автоматически становится недействительным при изменении основного обязательства.

В п. 13 Постановления о залоге разъясняется, что при изменении размера обеспеченного обязательства или срока действия основного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено.

Таким образом, при увеличении основного обязательства залоговое обеспечение без дополнительных согласований будет продолжать обеспечивать ту его часть, которая имелась в виду при заключении соглашения о залоге. Так же и при увеличении срока действия обеспеченного обязательства требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительно лишь до истечения срока исковой давности изначально согласованного срока основного обязательства.

Тем самым Пленум ВАС РФ поддержал практику, сложившуюся главным образом в ФАС Западно-Сибирского и Поволжского округов (Определения ВАС РФ от 04.03.2011 N ВАС-18385/10, от 09.12.2010 N ВАС-13910/10, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А70-5570/2009, от 10.05.2007 N Ф04-1896/2007(33058-А45-13), ФАС Поволжского округа от 11.11.2010 по делу N А12-25359/2009, от 08.11.2010 по делу N А12-25344/2009, от 01.11.2010 по делу N А12-25358/2009, от 01.11.2010 по делу N А12-25342/2009).

В Постановлении о залоге также разъясняется, что при отсутствии в соглашении о залоге указания на то, что обеспечение распространяется, в том числе, на проценты по кредиту, следует считать, что залогом обеспечивается только обязательство по уплате основной суммы долга. Данный вывод был сделан Пленумом ВАС РФ на основании толкования ст. 337 ГК РФ и сложившейся судебной практики по данному вопросу (Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16329/10, Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2009 N Ф10-4995/09).

Кроме того, Пленум ВАС РФ в п. 14 анализируемого Постановления указал, что уступка основного обязательства, обеспеченного ипотекой, влечет и переход к новому кредитору всех прав по ипотеке. Однако до государственной регистрации перехода права, если таковая требуется в соответствии с п. 4 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), требования нового залогодержателя не подлежат удовлетворению. Необходимо, чтобы сначала в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) была отражена смена залогодержателя (см., к примеру, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 по делу N А56-13856/2008).

В Постановлении о залоге уточняется, что приведенное правило не распространяется на отношения, обеспеченные закладной.

Б) Расторжение договора, обеспеченного залогомКлючевое разъяснение: расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ указал, что расторжение договора, обеспеченного залогом, еще не означает прекращения залогового правоотношения. В п. 26 Постановления о залоге разъясняется, что залог продолжает обеспечивать те обязательства, которые не прекратились при расторжении обеспеченного залогом договора (это могут быть, к примеру, любые неисполненные денежные обязательства).

Ранее суды пришли к аналогичному выводу в спорах по поводу договора поручительства (Определение ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-1059/10, Постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А19-24486/2009, от 18.06.2010 по делу N А19-24517/2009). Данная позиция основана на п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств».

Согласно упомянутому пункту расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и применить имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если иное не вытекает из соглашения сторон. Следовательно, факт расторжения основного договора не является основанием прекращения договора поручительства.

Необходимо отметить, что данная позиция применялась и к договору залога (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 N 17АП-8848/2010-ГК), так как и поручительство, и залог являются способами обеспечения обязательств. Теперь же данный подход непосредственно закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ.

Более того, согласно пояснениям Пленума стороны в соответствии с положениями ст. 337 ГК РФ вправе предусмотреть, что договор залога обеспечивает также требования о возврате полученного в случае признания основного договора недействительным.

В) Отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателяКлючевое разъяснение: по общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной

В п. 23 Постановления о залоге разъясняется, что продажа или иное отчуждение залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя не признаются недействительными по иску залогодержателя. Для подобных случаев в законодательстве (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ) предусмотрены иные специальные последствия — залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства и обратить взыскание на предмет залога (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 09.03.2010 N 2232/10, от 14.03.2007 N 299/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2009 по делу N А56-22793/2008).

Однако существуют и исключения. Пленум ВАС РФ определил, что по инициативе залогодержателя последующий договор ипотеки в отношении заложенного недвижимого имущества может быть признан недействительным, если залогодержатель докажет, что последующая ипотека нарушает его права. К такому выводу ВАС РФ уже приходил ранее (Определение ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-12216/10).

Подобный договор будет признан недействительным независимо от осведомленности последующего залогодержателя о существовании первоначального договора. Это правило так же ранее встречалось в практике ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 08.02.2010 N ВАС-1055/10).


Внесудебный порядок взыскания


А) Запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имуществоКлючевое разъяснение: если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен

В п. 2 Постановления о залоге предусматриваются случаи, в которых недопустим внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, условие о внесудебном порядке не может быть включено в договор залога доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенный одним из участников общества с залогодержателем, который не является участником общества.

Также такое условие не может предусматриваться в отношении права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями и сооружениями. Данные ограничения были установлены Пленумом ВАС РФ в связи с тем, что распоряжение указанными предметами залога возможно только с согласия третьих лиц — иных участников общества и арендодателя земельного участка соответственно.

Эта позиция поддержала сложившуюся судебную практику в отношении арендованного земельного участка (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2008 по делу N А39-5213/2006–425/5).

В п. 3 Постановления о залоге разъясняется, что залогодержатель не обязан разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности применения внесудебного порядка взыскания на заложенное имущество (пп. 3 п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Б) Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В п. 4 Постановления о залоге установлено, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время — как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения. Такое соглашение может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий.

Определено, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, должно совершаться в той же форме, что и договор о залоге. Так, соглашение о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки может быть исполнено только после его государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке.

Указанное соглашение как двустороннюю сделку следует отличать от одностороннего согласия физического лица на внесудебный порядок отчуждения предмета залога, которое должно быть нотариально оформлено (п. 4 ст. 349 ГК РФ и п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Согласие не требуется только в том случае, если соглашение о внесудебном порядке взыскания так же было оформлено у нотариуса (п. 6 Постановления о залоге).

Такое согласие не может быть отозвано залогодателем и не может быть оспорено в суде отдельно от соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

В п. 7 Постановления о залоге указано, что подобное соглашение могут оспаривать его стороны и иные лица, права которых могут быть нарушены при реализации предмета залога. Особо оговаривается, что к таковым не относятся те лица, чьи права в отношении заложенного имущества сохранятся при обращении на него взыскания.

В) Незаконное отчуждение предмета залогаКлючевое разъяснение: при неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения

В случае отчуждения предмета залога залогодержателем, не имеющим права на внесудебный порядок обращения взыскания, имущество может быть виндицировано его собственником (залогодателем). Таким же образом залогодатель может потребовать возвращения предмета залога, если залогодержатель неправомерно оставил его у себя.

В соответствии с п. 5 Постановления о залоге в описанных случаях виндикация заложенного имущества не исключает обязанности залогодержателя возместить залогодателю дополнительные расходы, связанные с восстановлением нарушенного права, и иные убытки.

Если заложенное имущество не может быть виндицировано у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) либо залогодатель не воспользовался своим правом на виндикацию, он вправе требовать от залогодержателя полного возмещения причиненных убытков, включающих, в том числе, стоимость предмета залога.


Ипотека (залог недвижимости)


А) Сохранение ипотеки при разделе заложенного земельного участкаКлючевое разъяснение: при разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков

В п. 10 Постановления о залоге ВАС РФ ответил на вопрос, сохраняется ли ипотека при образовании и изменении земельных участков (в соответствии с правилами гл. I.1 ЗК РФ). Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или при выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя.

В связи с этим возникает вопрос, вправе ли стороны договора ипотеки предусмотреть «иное», если ипотека возникает в силу закона. В судебной практике встречается позиция, согласно которой ограничение (обременение), возникшее не из договора, а в силу закона, учитывая положения п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, должно быть сохранено (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2011 по делу N А32-9273/2010, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу N А21-1906/2008).

Однако данная практика относится к публично-правовым ограничениям использования земельных участков (запрет на приватизацию, определение «красных линий») и не относится к правам, возникшим в силу закона.

Б) Необходимость залога земельного участка под зданием, находящимся в ипотекеКлючевое разъяснение: при залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения — не требуется

В п. 11 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что при залоге нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме) не требуется передавать в залог земельный участок, на котором расположено здание, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка. Такой вывод обоснован тем, что к приобретателю заложенного помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Данное разъяснение повторяет выводы, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 10438/10. Однако сложившаяся судебная практика была основана на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 6697/99. В соответствии с последними актами при ипотеке помещения одновременно закладывается и право на земельный участок под соответствующим зданием (Определения ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13778/09, от 17.09.2009 N ВАС-11374/09, Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2010 N КГ-А40/3268–10).

Представляется, что указанное разъяснение Пленума ВАС РФ вызвано сложностями в оформлении прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Данная проблема частично решена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П и п. п. 66 — 68 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с данными документами упрощено оформление прав на земельные участки, находящиеся под многоквартирным домом:

— собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства;

— по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом;

— земельный участок под указанным домом бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Также не требуется государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок.

Данные разъяснения применяются и к нежилым помещениям в силу п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Однако в п. 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что ипотека здания или сооружения (то есть при залоге здания целиком, а не отдельного помещения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Также в анализируемом Постановлении разъясняется, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на этих земельных участках. Исключение составляют случаи, когда из закона вытекают ограничения либо запрет ипотеки самих зданий или сооружений.

Данное разъяснение направлено на разрешение ситуации, когда ипотека земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, невозможна. Например, такая ситуация возникает, если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответствующие указания даны в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Следовательно, если залогодатель является арендатором по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной регистрации, то передача в ипотеку здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 по делу N А38-6761/2009).

В то же время существует позиция, в силу которой право краткосрочной аренды земельного участка может быть объектом ипотеки, но не самостоятельным, а вместе с ипотекой здания (сооружения) (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2010 N КГ-А41/12456–10).

Кроме того, п. 12 Постановления о залоге может быть применим к ситуации, когда договор, на котором основаны права залогодателя на земельный участок, признан недействительным или незаключенным. Исходя из указанного пункта, можно сделать вывод, что договор ипотеки здания или строения останется действительным.

Необходимо отметить, что и ранее судебная практика придерживалась того мнения, что факт признания недействительным договора, которым был оформлен переход права на земельный участок, не влияет на действительность договора ипотеки здания или сооружения, расположенного на этом участке (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10, Определение ВАС РФ от 10.12.2010 N ВАС-8356/10).

Г) Обращение взыскания на заложенное имущество, переданное в арендуКлючевое разъяснение: залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений

Как указано в п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества прекращаются. Для защиты прав и законных интересов арендаторов и иных лиц, имеющих права пользования в отношении такого имущества, Пленум ВАС РФ предусмотрел следующие правила (п. 22 Постановления о залоге).

При судебном порядке обращения взыскания указанные лица должны быть привлечены к участию в деле. При внесудебном порядке залогодержатель обязан их письменно уведомить. Если доказательств таких уведомлений не предоставлено, залогодержателю может быть отказано в погашении записей о правах пользования в отношении соответствующего недвижимого имущества.

Обращение взыскания на предмет залога


А) Момент возникновения права на обращение взыскания на предмет залогаКлючевое разъяснение: право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства

В п. 17 Постановления о залоге определен момент времени, в который у залогодержателя возникает право обратить взыскание на предмет залога. Такое право появляется в день неисполнения обеспеченного обязательства, если законом или договором не предусмотрено иное.

Бессрочное обязательство или обязательство до востребования считается нарушенным (для целей возникновения права на обращение взыскания на заложенное имущество) в семидневный срок со дня предъявления кредитором соответствующего требования. Иные сроки возникновения этого права могут быть предусмотрены законодательством или соглашением сторон.

Право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечено обязательство, исполняемое периодическими платежами, возникнет, если в течение 12 месяцев сроки внесения платежа будут нарушены более чем три раза. Указанные нарушения должны быть допущены до обращения кредитора в суд или направления уведомления об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.

Б) Незначительность нарушенияКлючевое разъяснение: незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель

В п. 19 Постановления о залоге установлено, что положения п. 2 ст. 348 ГК РФ о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, следует также применять и к залоговым отношениям, возникшим в силу закона. В соответствии с этим правилом незначительным следует считать такое нарушение основного обязательства, которое не превышает 5 процентов рыночной стоимости предмета залога. Бремя доказывания незначительности нарушения возложено на залогодателя.

В) Общая оценка нескольких предметов залогаКлючевое разъяснение: допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога

Пункт 27 Постановления о залоге предусматривает, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. Данное разъяснение обобщенно повторяет правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 01.06.2010 N 2620/10. Согласно этой позиции ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Поэтому определения в договоре залога (в том числе залога недвижимости — ипотеке) общей стоимости заложенного имущества достаточно для того, чтобы считать условие об оценке залога согласованным.

В указанном Постановлении Президиум ВАС РФ поддержал преобладающую позицию в судебной практике (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-3228/10, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2010 по делу N А74-1986/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/4990–10, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 N Ф08-5272/2008, ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2009 по делу N А56-5616/2009, ФАС Центрального округа от 20.04.2010 N Ф10-242/09(3), Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А09-1982/2009).

Следует также отметить, что данная правовая позиция об оценке имущества применяется судами к лизинговым отношениям (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2010 по делу N А57-2244/2010) и к отношениям по переводу долга (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2010 по делу N А33-1657/2010).

Добросовестность в залоговых правоотношениях


Ключевое разъяснение: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога

Разъяснения, данные в п. 25 Постановления о залоге, носят принципиальный характер. Позиция Пленума ВАС РФ направлена на развитие принципа добросовестности (п. 1.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которая была одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

В названном пункте Пленум ВАС РФ указал на то, что правила о добросовестном приобретении имущества могут по аналогии закона применяться и к приобретению заложенного имущества третьим лицом.

Ранее арбитражная практика исходила из того, что добросовестность приобретателя имущества, которое находится в залоге, не имеет правового значения, поскольку ст. 302 ГК РФ к залоговым отношениям не применяется (Определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08, Постановления ФАС Центрального округа от 16.03.2007 по делу N А54-4126/2006, ФАС Поволжского округа от 18.11.2010 по делу N А12-23135/2009, ФАС Уральского округа от 23.07.2008 N Ф09-60/08-С5).

Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 по делу N А27-8060/2009 прямо было указано, что «добросовестность собственника имущества не влияет на установленное законом правило сохранения залога при переходе права собственности» и «следовательно, суд не должен был отказывать залогодержателю в праве обращения взыскания на имущество, находящееся у приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что он приобрел заложенное имущество».

Противоположная позиция имела место в практике арбитражных судов, но не была окончательно сформулирована (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2005 N Ф03-А16/05–1/193).

При этом следует отметить, что суды общей юрисдикции также не рассматривают добросовестность приобретателя в качестве препятствия для взыскания имущества, находящегося у приобретателя, но являющегося предметом залога (Постановления президиума Московского областного суда от 30.06.2010 N 212, Президиума Челябинского областного суда от 17.02.2010 по делу N 44-Г-10/2010, Определения Пермского краевого суда от 09.11.2010 по делу N 33–9770, Воронежского областного суда от 18.03.2008 по делу N 33–794, Санкт-Петербургского городского суда от 29.11.2010 N 33–16100, Московского городского суда от 18.11.2010 по делу N 33–35753, Верховного суда Республики Коми от 11.11.2010 N 33–6911/2010, Свердловского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33–13714/2010, Пензенского областного суда от 25.03.2008 по делу N 33–495).

Данная практика основана на Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2007 N 11В07-12, в котором указано, что «такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога». Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях.

Данная позиция и ее обоснование были восприняты и арбитражными судами (Постановления ФАС Поволжского округа от 18.11.2010 по делу N А12-23135/2009, ФАС Уральского округа от 12.05.2008 N Ф09-3242/08-С5, Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по делу N А29-3544/2009-(3–42223/2010), Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 N 09АП-11562/2010-ГК).

Приведенное толкование Верховного Суда РФ согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, согласно которой сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения. Соответственно, сохранение залога в этой ситуации не нарушает права приобретателя, даже если тот не знал и не должен был знать о том, что имущество обременено залогом (Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 N 319-О-О).

Как было отмечено выше, Пленум ВАС РФ пришел к прямо противоположному выводу, что существенно изменит позицию арбитражных судов по данному вопросу. Однако позиция судов общей юрисдикции, вероятнее всего, останется неизменной.

Реализация предмета залога


А) Способы реализации заложенного имуществаКлючевое разъяснение: способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества — не является

В п. п. 28 — 29 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ перечислил все способы реализации заложенного имущества, указав их основные особенности.

В отношении недвижимого имущества могут применяться следующие способы:

1. продажа на открытом или закрытом аукционе;

2. приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований к должнику.

В отношении движимого имущества могут применяться следующие способы:

1. продажа на открытых или закрытых торгах залогодержателем;

2. продажа на открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером, который действует на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем;

3. реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг;

4. поступление предмета залога в собственность залогодержателя;

5. продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем без проведения торгов;

6. продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем, без проведения торгов.

При этом, как указывает Пленум ВАС РФ, способ реализации залога для ипотеки (залога недвижимости) является существенным условием договора, а для залога движимого имущества — не является. Если в договоре ипотеки не указан способ реализации заложенного имущества или указано несколько способов реализации, то он не может считаться заключенным. При отсутствии в договоре залога движимого имущества условия о способе реализации заложенное имущество будет реализовано посредством продажи предмета залога на открытых торгах (в том числе через комиссионера).

Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, будет проданы на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг.

Б) Пропуск срока на реализацию предмета залогаКлючевое разъяснение: пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества

В п. 30 Постановления о залоге указано, что реализация предмета залога по истечении срока для его реализации не означает невозможность последующего обращения взыскания на заложенное имущество. Такой срок может быть установлен в соответствии с п. 8 ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872–1 «О залоге». Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя возмещения убытков, вызванных задержкой.

Пленум ВАС РФ пояснил, что в качестве убытков могут быть определены, к примеру, разница между вырученной суммой от реализации заложенного имущества и стоимостью предмета залога при его продаже в надлежащий срок.

В) Оставление залогодателем предмета залога за собойКлючевое разъяснение: залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом

Пленум ВАС РФ в п. 33 Постановления о залоге указал, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой, если на момент обращения взыскания он владеет таким имуществом. Если предмет залога находится во владении залогодателя или третьего лица, то право собственности на него возникает только с момента приобретения владения.

В п. 36 Постановления о залоге разъяснено, что заложенное имущественное право перейдет к залогодержателю в момент получения залогодателем заявления о переводе такого права на себя. В этом случае залогодержатель должен уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому является предметом залога. При неуведомлении должника новый кредитор несет риски исполнения обязательства первоначальному кредитору.

Процессуальные вопросы


А) Обращение в судКлючевое разъяснение: допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства

В Постановлении о залоге указано, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не исключает возможность залогодержателя обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. Однако при этом все судебные расходы возлагаются на инициатора судебного разбирательства (истца), если он не представит доказательств безрезультативности внесудебного порядка обращения взыскания (п. 8 Постановления о залоге).

В соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ залогодержатель в таком случае по своему выбору может потребовать:

1) обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для реализации имущества, на которое обращается взыскание;

2) передачи ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями заключенного с залогодателем соглашения.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность отдельного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства. Если залогодателем является не должник по основному обязательству, а третье лицо, то к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество в качестве третьего лица должен быть привлечен и должник по обеспеченному обязательству.

Пленум ВАС РФ уточнил, что при одновременном предъявлении в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства требование об обращении взыскания оплачивается государственной пошлиной как заявление неимущественного характера. Если же такое требование предъявляется отдельно, то государственная пошлина уплачивается в соответствии с порядком и размером, предусмотренном для заявлений имущественного характера.

Б) Иск о пресечении действий по реализации предмета залога

Пленум ВАС РФ в п. 20 Постановления о залоге разъясняет, что в случаях, когда залогодержатель незаконно обратил взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, залогодатель может в соответствии с абз. 3 ст. 12 ГК РФ обратиться в суд с иском о пресечении действий по реализации предмета залога.

Ранее для приостановления реализации предмета залога участники оборота использовали механизм подачи ходатайства о принятии обеспечительных мер, направленных на приостановление реализации заложенного имущества (см., например, Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 N 15АП-11268/2010, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2010 по делу N А14-3450/201079/13).

В) Исполнительная надпись нотариусаКлючевое разъяснение: при внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств

В п. 21 Постановления о залоге предусмотрена такая ситуация, когда залогодатель отказывается исполнять свое обязательство предоставить предмет залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодержатель вправе обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи на договоре залога или на закладной. Затем он вправе обратиться за принудительным изъятием предмета залога и (или) его принудительной реализацией в соответствии с положениями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Однако такая надпись может быть совершена только в бесспорном порядке. Простое возражение залогодателя препятствует совершению исполнительной надписи.