Федеральный закон от 08.06.2020 N 166-ФЗ внес изменения в Федеральный закон N 98-ФЗ о мерах, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения COVID-19. С 8 июня 2020 года, в частности, вступают в силу новые нормы, затрагивающие арендные отношения.
1) Для арендаторов - СМП из пострадавших отраслей
- Право требовать уменьшения арендной платы на срок до года
Арендатор вправе потребовать уменьшения платы при соблюдении трех условий (п. 4 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ в новой ред.):
Арендатор - организация или ИП является субъектом СМП из наиболее пострадавших отраслей экономики.
Арендуемое имущество – здание, сооружение, нежилое помещение или их часть, используется арендатором в целях осуществления этим арендатором деятельности в наиболее пострадавшей сфере.
Дата заключения договора аренды - до введения властями региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (далее - РПГЧС).
Отметим, на территории города Москвы режим повышенной готовности введен Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ, на территории Подмосковья Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ.
- Условия одностороннего расторжения договора аренды без взимания штрафных санкций
Если в указанном выше случае стороны не договорятся об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, арендатор сможет отказаться от него не позднее 1 октября 2020 года в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.
Данное правило будет применяться, если:
- стороны не пришли к соглашению в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении платы;
- договор аренды не бессрочный.
К арендатору не будут применяться такие санкции, как:
- взыскание упущенной выгоды,
- взыскание убытков по ст. 393.1 ГК РФ,
- штраф за односторонний отказ от договора в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.
При этом обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
2) Для всех арендаторов
- Пролонгация договора аренды публичной недвижимости, заключенного на торгах (п. 5 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ в новой ред.)
Арендатор вправе воспользоваться правом на продление срока аренды на тех же условиях или иных условиях, не ухудшающих его положение, без проведения торгов и рыночной оценки объекта аренды при соблюдении следующих условий:
- арендатор добросовестно исполнял свои обязанности до введения РПГЧС.
- арендуемое имущество - государственная или муниципальная недвижимость, за исключением земельных участков.
- срок пролонгации - до одного года. Дата окончания действия договора значения не имеет.
- Пролонгация договора аренды публичного земельного участка (п. 6-8 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ в новой ред.)
До 1 марта 2021 года арендаторы смогут потребовать пролонгации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при соблюдении следующих условий:
- дата заключения договора аренды - до введения властями региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (далее - РПГЧС);
- на момент обращения срок договора не истек, а арендодатель не предъявил иск о его расторжении;
- нет сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях при использовании земельного участка.
Срок пролонгации определяется арендатором с учетом следующих ограничений:
- если срок договора аренды 3 года и менее - не больше срока аренды, согласованного сторонами до его увеличения;
- если срок договора аренды больше трех лет - не больше трех лет.
Основание заключение договора аренды и наличие задолженности по арендной плате при заключении соглашении о пролонгации не учитываются.
Арендодатель обязан заключить допсоглашение не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.
На заметку: не упустите возможность получить практический комментарий по арендным поправкам от двух экспертов: Татьяны Рользинг (Воронцова) - в части налоговых последствий, Владимира Попова – в части договорных отношений. Приглашаем принять участие в ОНЛАЙН-ВСТРЕЧЕ С ЭКСПЕРТОМ. Аренда в 2020 году: самые сложные правовые и налоговые вопросы 16 июня 2020 г. 10:00 - 17:00.
Полный текст документа смотрите в СПС КонсультантПлюс