Вправе ли арендодатель прописать в договоре аренды обеспечительный платеж на возмещение возможных убытков? Этот платеж арендатор вносит при заключении договора, и он возвращается по окончании действия договора, если убытка нет. Как арендатору отразить эту сумму в налоговом и бухучете?

Что такое обеспечительный платеж и какие обязательства можно обеспечить с его помощью

Обеспечительный платеж – сумма, которую одна сторона договора уплачивает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств (ст. 381.1 ГК РФ).

Кредитор, получив такую сумму, в дальнейшем при определенных обстоятельствах может зачесть ее в счет исполнения обеспеченного обязательства. Таким образом, платеж выполняет роль депозита, из которого можно взять средства для исполнения обеспеченного обязательства, например, для погашения долга по арендной плате или оплаты расходов на ремонт испорченного имущества.

Преимущество такого обеспечения в том, что кредитор получает деньги заранее, т.е. на момент нарушения они уже находятся у него и не нужно предпринимать меры для их взыскания.

Обеспечительный платеж можно установить, в частности:

- в виде конкретной фиксированной суммы;

- как процент от определенной суммы (например, от размера арендной платы или иной величины).

Можно использовать этот платеж, чтобы:

- обеспечить, в частности, обязательства арендатора внести арендную плату;

- возместить ущерб, причиненный объекту в результате его использования арендатором.

Обстоятельства, при которых кредитор вправе засчитать платеж или его часть в счет исполнения обязательства, фиксируются в договоре (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). К ним можно отнести, в частности:

- просрочку внесения арендной платы;

- причинение ущерба арендованному имуществу;

Платеж можно зачесть не только при наступлении обстоятельств, связанных с нарушениями договора. Например, в договоре аренды можно предусмотреть, что обеспечительный платеж погашает обязательство арендатора по внесению арендной платы за последние периоды аренды. Но такое условие является рискованным для арендодателя, поскольку арендатор может нарушить обязательство в течение последнего периода. В этом случае арендодатель может быть лишен возможности компенсировать свои убытки из суммы платежа.

Как арендатору учитывать обеспечительный платеж

При расчете налога на прибыль обеспечительный платеж по договору аренды в расходах не учитывается, так как он является способом обеспечения обязательств, аналогичным залогу (п. 1 ст. 329 ГК РФ, п. 32 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина России от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325).

Решение вопроса о принятии к вычету НДС с суммы перечисленного обеспечительного платежа зависит от того, предусматривает ли договор аренды зачет данного платежа в счет арендной платы. Если зачет предусмотрен договором, то обеспечительный платеж, по мнению Минфина России, является предоплатой (авансом), с суммы которой арендодатель должен исчислить НДС (Письма Минфина России от 03.07.2018 N 03-07-11/45889, от 21.09.2009 N 03-07-11/238). Поэтому при наличии счета-фактуры арендодателя, договора аренды и документа, подтверждающего фактическое перечисление платежа, НДС можно принять к вычету (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ).

Если обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы, то при принятии к вычету НДС с арендной платы за истекший период сумму принятого к вычету налога с обеспечительного платежа нужно восстановить (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

О том, как обеспечительный платеж отражается в бухучете арендатора при различных вариантах развития событий, читайте в Готовом решении в СПС КонсультантПлюс. Там же Вы найдете отражение обеспечительного платежа в учете арендодателя.