Компания заключила договор аренды земельных участков, для построения гостиничного комплекса. Арендная плата вносится равными частями ежемесячно. Компания внесена в реестр субъектов малого предпринимательства. Нет намерения выкупать землю в будущем, или сдавать в субаренду. Какие проводки в бухгалтерском учете должны сделать на дату получения участка, на дату оплаты? По какой стоимости признавать аренду?
Главное
Организация может арендовать земельный участок для строительства объектов на продажу или объектов для использования в собственной деятельности. Помимо арендных платежей возможны дополнительные расходы, связанные с арендой: стоимость права на заключение договора аренды, госпошлина за государственную регистрацию договора аренды и др.
В бухгалтерском учете все расходы, связанные с арендой земли под строительство, включают в стоимость права пользования активом, если не выполняются условия для применения упрощенного порядка учета договора аренды. Амортизацию, начисленную по данному активу до начала и во время строительства, включают в стоимость строящегося объекта.
В дополнение к основному ответу мы хотели бы поделиться с Вами Клиентским опытом решения похожих проблем. О наиболее полезных инструментах и файле «Б - ФСБУ 25_2018 Бухгалтерский учет аренды».
Обоснование
В упрощенном порядке (на забалансовом счете) можно учитывать полученные в аренду основные средства, если договором не предусмотрены ни переход права собственности, ни возможность выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости и вы не предполагаете передавать ОС в субаренду (п. 12 ФСБУ 25/2018, Инструкция по применению Плана счетов). При этом арендованный объект вы вправе учесть на забалансовом счете в любом из случаев, указанных в п. 11 ФСБУ 25/2018:
- срок аренды - 12 месяцев или меньше. Если вы несколько раз перезаключаете краткосрочный договор на один и тот же объект, то нужно признать право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (п. п. 9, 10 ФСБУ 25/2018);
- стоимость аналогичного нового ОС не превышает 300 000 руб., вы можете получать от арендованного ОС экономические выгоды независимо от других активов;
- вы вправе применять упрощенные способы ведения бухучета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
Если вы учитываете операции по аренде в упрощенном порядке, арендные платежи (за минусом НДС, подлежащего вычету), начисленные до начала и во время строительства, включайте:
- в капитальные вложения, если строящийся объект недвижимости впоследствии будет принят к учету в состав основных средств организации (пп. "з" п. 10, пп. "а" п. 11 ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения");
- в фактическую себестоимость незавершенного производства, если на арендованном участке вы строите объект на продажу (в том числе по договорам участия в долевом строительстве) (пп. "а" п. 12, пп. "д" п. 23 ФСБУ 5/2019 "Запасы").
Арендованное ОС отразите на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" по стоимости арендованного имущества, указанной в договоре, на дату его получения по акту приема-передачи (Инструкция по применению Плана счетов).
Арендные платежи (за минусом НДС, подлежащего вычету) за периоды после окончания строительства включайте в расходы по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации", Письмо Минфина России от 02.12.2011 N 14-06-19/310-19):
- если на арендованном участке построен собственный объект основных средств, арендную плату относите на тот же счет, на который относите амортизацию объекта ОС;
- если на арендованном участке построен объект недвижимости на продажу, арендную плату вы можете относить, например, на расходы на продажу, установив такой порядок учета в своей учетной политике.
Арендную плату отразите в учете следующими проводками:
|
Содержание операции |
Дебет |
Кредит |
Период отражения операции |
|
Если арендуемый объект вы используете при производстве или продаже продукции, реализации товаров, выполнении работ, оказании услуг (п. 5 ПБУ 10/99) |
|||
|
Арендная плата отражена в составе расходов по обычным видам деятельности |
(44, 08 или др.) |
Каждый отчетный период в течение срока аренды |
|
|
Если арендуемый объект вы НЕ используете при производстве или продаже продукции, реализации товаров, выполнении работ, оказании услуг (п. 11 ПБУ 10/99) |
|||
|
Арендная плата отражена в составе прочих расходов |
Каждый отчетный период в течение срока аренды |
||
Если вы учитываете операции по аренде в общем порядке, признайте в бухгалтерском учете право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды").
Сформируйте фактическую стоимость ППА, включив в нее помимо первоначальной оценки обязательства по аренде все затраты, понесенные вами в связи с получением участка в аренду: стоимость права на заключение договора аренды, госпошлину за регистрацию договора аренды и т.п.
Примите к учету ППА на счет 01 "Основные средства".
Начисляйте амортизацию по ППА исходя из срока аренды (при условии, что договором аренды не предусмотрен переход к вам права собственности на участок), а величину обязательства по аренде увеличивайте на сумму начисляемых на нее процентов и уменьшайте на суммы фактически перечисленных арендных платежей (п. п. 17, 18 ФСБУ 25/2018).
Начисленные до завершения строительства суммы амортизации ППА и процентов 1 по обязательству по аренде включайте (п. 20 ФСБУ 25/2018, п. п. 7, 8 ПБУ 15/2008 "Учет расходов по займам и кредитам"):
- в капитальные вложения, если на арендованном земельном участке ведется строительство объекта, который впоследствии будет принят к учету в состав ОС организации (пп. "в", "е" п. 10 ФСБУ 26/2020);
- в фактическую себестоимость незавершенного производства, если строящийся на арендованном участке объект предназначен для продажи (в том числе по договорам участия в долевом строительстве) в ходе обычной деятельности организации (пп. "г" п. 23, пп. "д" п. 11 ФСБУ 5/2019, Рекомендация Р-69/2016-КпР "Включение долговых затрат в стоимость производимой продукции").
После окончания строительства амортизацию ППА включайте в расходы по обычным видам деятельности, а проценты по обязательству по аренде - в прочие расходы (п. п. 5, 11 ПБУ 10/99).
Основные бухгалтерские записи при аренде земли под строительство такие:
|
Содержание операций |
Дебет |
Кредит |
|
Отражены дополнительные затраты, связанные с получением в аренду земельного участка (стоимость права на заключение договора аренды, госпошлина и т.п.) |
(76, и др.) |
|
|
Отражен НДС, предъявленный контрагентом |
||
|
НДС принят к вычету (при выполнении общих условий для вычета) |
||
|
Отражена первоначальная оценка обязательства по аренде земельного участка (приведенная стоимость будущих арендных платежей) |
||
|
Отражены арендные платежи, перечисленные до даты получения земельного участка (включительно) |
||
|
Принято к учету право пользования земельным участком для строительства |
||
|
В течение срока аренды |
||
|
Перечислен арендный платеж (без НДС) |
||
|
Перечислен НДС в составе арендного платежа, если аренда земли облагается НДС |
||
|
Отражен НДС, предъявленный арендодателем, если аренда земли облагается НДС |
||
|
НДС принят к вычету (при выполнении общих условий для вычета) |
||
|
1. До завершения строительства |
||
|
Амортизация, начисленная по праву пользования земельным участком, включена в стоимость строящегося на нем объекта |
||
|
Проценты, начисленные по обязательству по аренде земли, включены в стоимость строительства, признаваемого инвестиционным активом |
||
|
Проценты, начисленные по обязательству по аренде земли, включены в прочие расходы (за исключением той части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива) |
||
|
2. По окончании строительства |
||
|
Амортизация, начисленная по праву пользования земельным участком, включена в расходы по обычным видам деятельности |
(23, 26, и др.) |
|
|
Проценты, начисленные по обязательству по аренде земли, включены в прочие расходы |
||
В Приложении к ответу Вы найдете: