Время работы Центра оперативного консультирования:

ежедневно с 9.00 до 19.00  

Центр оперативного консультирования 7 дней в неделю
+7 (495) 967-67-10

КалендарьДекабрь 2016

пн вт ср чт пт сб вс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  Налоги
  Отчеты
  Страховые взносы
  Акцизы
  Госпошлина
  Сведения
  Платежи

Документ дня

Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012 N 564-ПП

(ред. от 22.11.2016)
«Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешения на право организации розничного рынка" в городе Москве»

Перейти в архив

Новые темы в блоге
«Умные мелочи»

14.01.2016 07:05

…Продолжение – Здорово же у него там, дедушка, на Ямале! – засмеялась Снегурочка. – Надо и нам с тобой на...

07.01.2016 11:53

…Продолжение Пообещали Дед Мороз со Снегурочкой Белого старца навестить, поблагодарили его за щедрые...

Rambler's Top100

Обзор за 03.10.2013

Обзор федерального законодательства подготовлен специалистами компании "Консультант Плюс"
Полные тексты всех документов представлены в СПС Консультант Плюс. Тексты отдельных документов представлены в разделе Документ дня.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 14520/12 по делу № а41–26287/2009

«Положения закона о банкротстве не применяются к исковым требованиям граждан о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства, если права застройщика (должника) были переданы новому инвестору до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве»


1. Суть спора >>>

2. Вопрос подведомственности спора о признании права собственности на жилые помещения по договору «Инвестирования строительства» в случае банкротства застройщика >>>

3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ >>>

4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>

5. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>

1. Суть спора

Между министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления и ООО «СвятоГрад-Инвест» (далее — общество, должник) был заключен инвестиционный контракт (далее — контракт) на строительство многоквартирного жилого дома.

В целях реализации контракта между обществом и участником долевого строительства Е.П. Поповой заключен договор инвестирования, по условиям которого общество обязалось обеспечить строительство жилого дома и передать участнику право собственности на квартиру в указанном доме. Обязательства по оплате стоимости имущественных прав были исполнены Е.П. Поповой в полном объеме.

Для достройки жилого дома общество заключило с ТСЖ «Пионер» (далее — ТСЖ) дополнительное соглашение к контракту, по условиям которого к ТСЖ перешли все права и обязанности в части инвестирования и завершения строительства жилого дома. Обязанность по оплате кредиторской задолженности общества к ТСЖ не перешла. Договоры инвестирования, подписанные обществом с гражданами-инвесторами, ТСЖ не перезаключило.

Решением общего собрания инвесторов строящегося жилого дома установлена обязанность каждого внести дополнительные денежные средства на окончание строительства жилого дома. Впоследствии на основании разрешения органа местного самоуправления жилой дом был введен в эксплуатацию.

Арбитражный суд принял решение о признании общества несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства.

В связи с неисполнением обществом своих обязательств по договору инвестирования Е.П. Попова обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании за ней права собственности на квартиру, а также о взыскании сумм задолженности и неустойки по договору. В связи с отказом суда в принятии иска со ссылкой на неподведомственность ему данных споров Е.П. Попова была вынуждена обратиться с этими же требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве должника.

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос подведомственности спора о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства в случае возбуждения процедуры банкротства в отношении компании-застройщика.


2. Вопрос подведомственности спора о признании права собственности на жилые помещения по договору «инвестирования строительства» в случае банкротства застройщика

Распространена ситуация, когда застройщик в нарушение требований договора, нередко именуемого сторонами как договор инвестирования строительства жилого дома, в течение длительного времени не выполняет условия по сдаче дома в эксплуатацию и передаче гражданам-инвесторам оплаченных ими квартир. Для завершения строительства дома и введения его в эксплуатацию права и обязанности по инвестированию и строительству дома передаются от застройщика к новому инвестору на основании отдельного соглашения в том числе без перезаключения «договоров инвестирования» с гражданами. Нередко новым инвестором выступает ТСЖ.

Для оформления прав собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с исками одновременно к застройщику-должнику (как стороне договора инвестирования) и ТСЖ. Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру суды удовлетворяют независимо от того, внесли ли граждане-инвесторы дополнительные денежные средства на завершение строительства жилого дома. Если не внесли, данные средства взыскиваются с ТСЖ в судебном порядке.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33–16710/2013;


- Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33–16001;


- Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33–26291/2011;


- Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33–22908/11;


- Определение Московского областного суда от 27.09.2011 по делу N 33–21911.

Однако, после того как застройщик арбитражным судом признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 27.08.2012 N 44 г-239/2012;


- Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33–17895/2012;


- Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33–13900/13;


- Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18.09.2012 по делу N 33–2832/2012;


- Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33–22976;


- Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33–1465/2012;


- Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2–7905/11.

Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33–8414/2013;


- Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33–8170/2013;


- Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33–4785–2013 г.;


- Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33–2841/2013.

   
Нормативно-правовое обоснование прекращения судами общей юрисдикции производства по данным делам
 
   

В соответствии с абз. 2 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ. Согласно ст. 134 ГПК РФ таким основанием является то, что заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку оно рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

В силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 и 2 данной статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. К специальной подведомственности арбитражных судов отнесены дела о несостоятельности (банкротстве) (п. 1 ч. 1 ст. 33 АПК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

При этих обстоятельствах граждане-инвесторы, руководствуясь положениями 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), вынуждены обращаться с исками о признании права собственности на квартиры к застройщику (должнику) и ТСЖ в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика.


Хотя фактические обстоятельства таких дел тождественны, в практике арбитражных судов в настоящий момент выделились два различных подхода к их разрешению.

2.1. Первый правовой подход к разрешению дел по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения

Суды, придерживающиеся первого подхода, основываются на том, что иски граждан о признании права собственности на квартиры относятся к компетенции арбитражных судов, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника и могут быть удовлетворены в рамках данного дела по иску гражданина, рассмотренному с участием ТСЖ, которое не является банкротом.

Между тем в ряде случаев суды удовлетворяют заявленные гражданами требования о признании за ними права собственности на квартиры, несмотря на невнесение ТСЖ дополнительных денежных средств и отсутствие подписанных с ТСЖ актов приема-передачи квартир. Суды указывают, что признание за участником строительства права собственности на объект недвижимости не лишает ТСЖ как нового застройщика возможности требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома самостоятельно (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2012 по делу N А41–26287/09).

В других случаях, несмотря на аналогичную ситуацию, суды отказывают в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на невнесение гражданами-инвесторами дополнительных денежных средств и несоблюдение правил 7 гл. IX Закона о банкротстве, а именно условий, перечисленных в ст. 201.11 данного Закона.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2012 по делу N А41–26287/09;


- Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу N А41–26287/09.

2.2. Второй правовой подход к разрешению дел по искам граждан о признании права собственности на жилые помещения

Суды, придерживающиеся второго подхода, при рассмотрении исков граждан о признании права собственности на жилые помещения отказывают должнику в их удовлетворении и прекращают производство по делу (оставляют без рассмотрения) в отношении нового инвестора (ТСЖ) в связи с неподведомственностью арбитражным судам данных споров.

Свою позицию они обосновывают тем, что ТСЖ — самостоятельный субъект гражданских правоотношений, не признанный несостоятельным (банкротом), и по отношению к нему не могут применяться специальные правила п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, действующие при предъявлении требований о признании права собственности к должнику-застройщику. Поскольку правоотношения сторон (с учетом передачи ТСЖ от должника прав и обязанностей по инвестиционному контракту) возникли из договоров об инвестировании строительства, заключенных между физическими лицами и застройщиком, соответствующие споры подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2013 по делу N А41–26287/09;


- Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2013 по делу N А41–26287/09;


- Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А41–26287/09.

Суды также указывают, что должник является ненадлежащим ответчиком по требованию граждан о признании права собственности на квартиры, поскольку до возбуждения дела о своем банкротстве и до завершения строительства передал ТСЖ права и обязанности застройщика по инвестиционному контракту. Должник правами в отношении квартир в спорном жилом доме не обладает, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения заявленных к нему требований по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41–26287/09;


- Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А41–26287/09;


- Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А41–26287/09.

3. Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции частично удовлетворил требования Е.П. Поповой, признав за ней право собственности на квартиру. Также признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований, включенных в реестр требований кредиторов, часть денежных требований Е.П. Поповой.

Удовлетворяя требование Е.П. Поповой о признании за ней права собственности на квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что она полностью внесла денежные средства в оплату квартиры по договору инвестирования, заключенному с должником как застройщиком, который впоследствии признан банкротом, в связи с чем предъявленное к нему требование в силу ст. 201.8 Закона о банкротстве подлежит рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции оставил определение суда первой инстанции без изменения, руководствуясь иными мотивами. Суд указал, что в связи с переходом от должника к ТСЖ прав и обязанностей застройщика требование о признании права собственности на квартиру в этом доме подлежало предъявлению к ТСЖ, но отказ в иске инвестору, за счет средств которого дом был практически полностью построен, не отвечает принципам разумности и справедливости. Суд отметил, что ТСЖ не лишено возможности требовать с Е.П. Поповой компенсации своих расходов по завершению строительства дома в самостоятельном порядке.

Суд кассационной инстанции судебные акты судов нижестоящих инстанций отменил в части признания за Е.П. Поповой права собственности на квартиру, в удовлетворении этого требования отказал. Суд исходил из того, что для признания за Е.П. Поповой права собственности на квартиру не соблюдено одно из обязательных условий, предусмотренных п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, а именно — отсутствует акт приема-передачи квартиры. Суд также указал, что должник, передавший права застройщика ТСЖ, не является собственником дома и не может быть признан надлежащим ответчиком по делу.

В Определении от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41–26287/2009 коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание на то, что п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве «не исключает возможность предъявления к должнику, не имеющему статус застройщика по отношению к заявителю, требований о признании права собственности вне рамок дела о его банкротстве и после даты признания арбитражным судом должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства. Следовательно, подобные дела могут рассматриваться не только арбитражным судом, но и судом общей юрисдикции с учетом характера спора и субъектного состава участвующих в деле лиц».

Коллегия судей ВАС РФ указала на необходимость признания за гражданами права собственности на квартиры независимо от подписания ими с ТСЖ актов приема-передачи квартир и внесения дополнительных денежных средств, определенных решением общего собрания инвесторов строящегося жилого дома. Поскольку спорный жилой дом был введен в эксплуатацию, следовательно, он был достроен без внесения данных денежных средств.

Дополнительное соглашение по передаче прав застройщика (должника) в части инвестирования и завершения строительства, заключенное должником, ТСЖ и публичными органами без участия граждан-инвесторов, само по себе не создает для них обязанностей, но порождает право требовать квартиры как с должника, так и с ТСЖ.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому полностью в настоящем разделе не приводится.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, акты судов первой и апелляционной инстанций по тому же делу оставил без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

4.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: положения 7 гл. IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (в частности, п. 1 ст. 201.4 данного Закона), не применяются к исковым требованиям граждан о признании права собственности на квартиры по договору инвестирования строительства жилого дома, если права застройщика (должника) в части инвестирования и завершения строительства были переданы новому инвестору, не имеющему статуса застройщика, до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве.

Президиум ВАС РФ также отметил, что положения Закона о банкротстве не распространяются на ТСЖ как на нового инвестора, если ТСЖ не является банкротом или специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Комментарий: Президиумом ВАС РФ разрешен вопрос применения положений Закона о банкротстве к спорам о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства в случае банкротства застройщика. Из приведенной правовой позиции следует, что положения Закона о банкротстве могут быть применены к новому инвестору (ТСЖ), получившему право завершения строительства, только если в отношении него возбуждена процедура банкротства или если данное юридическое лицо создано в соответствии с правилами, установленными Законом о банкротстве.

4.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: независимо от того, предъявляются ли данные исковые требования к должнику или одновременно к должнику и новому инвестору, эти требования не подпадают под действие норм о специальной подведомственности дел арбитражным судам и специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений, эти дела рассматриваются судом общей юрисдикции в силу ст. 22 ГПК РФ, ст. ст. 27, 28 АПК РФ.

В отсутствие непосредственных договорных отношений между гражданами и новым инвестором возникшие из обязательств должника требования, основанные на подписанных должником документах, подлежат рассмотрению с участием должника.

Комментарий: Президиум ВАС РФ разрешил вопрос подведомственности споров по искам граждан-инвесторов о признании права собственности на жилые помещения по договору инвестирования строительства в случае возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика. Президиум ВАС РФ также указал, что при рассмотрении данной категории споров ответчиком по иску может выступать как застройщик (должник), так и новый инвестор. При этом участие должника в деле в качестве соответчика или третьего лица (если иск заявляется только к новому инвестору) обязательно, если между гражданами (истцами) и новым инвестором не оформлены договорные отношения.

4.3. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если обращения граждан в арбитражный суд вызваны тем, что суд общей юрисдикции после введения в действие 7 гл. IX Закона о банкротстве отказал в рассмотрении их исков о признании права собственности на квартиры, в целях реализации гражданами права на защиту арбитражный суд был обязан принять соответствующие иски к производству с вынесением решений по существу спора. В отсутствие возражений участвующих в деле лиц против компетенции арбитражного суда рассмотрение предъявленных гражданами требований в рамках дела о банкротстве застройщика само по себе не может нарушить права и интересы этих граждан и иных участников процесса.

Комментарий: данная правовая позиция направлена на реализацию прав граждан на судебную защиту, поскольку если придерживаться формального подхода, то гражданин не может дважды получить судебную защиту по одному и тому же основанию — это неподведомственность спора (арбитражному суду или суду общей юрисдикции). Этот подход является универсальным и не зависит ни от субъектного состава, ни от особенностей требований, что подтверждается и предшествующей практикой Президиума ВАС РФ (Постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).

4.4. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если после введения жилого дома в эксплуатацию ни должник, ни новый инвестор не регистрировали за собой право собственности на дом в целом или на конкретные квартиры, то подписание или отказ от подписания новым инвестором актов приема-передачи квартир не может служить суду правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на жилое помещение в доме, строительство которого завершено и право собственности на который застройщик не регистрировал, содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 (далее — Постановление N 15961/11).

Комментарий: применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что заявленное Е.П. Поповой требование о признании права собственности на квартиру удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций правомерно, с соблюдением единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за иными гражданами — инвесторами строительства спорного дома признано право на причитающиеся им квартиры.

Правовой подход, изложенный Президиумом ВАС РФ в настоящем Постановлении, дополняет правовую позицию, содержащуюся в Постановлении N 15961/11.

   
Правовая позиция

Постановления

N 15961/11:
 
   

Отсутствие у нового инвестора зарегистрированного права собственности на подлежащие передаче истцу (дольщику) помещения не может служить препятствием для удовлетворения требования последнего о признании права собственности на это помещение.

По смыслу п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права.

Если новый инвестор, к которому перешло право достройки жилого дома, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требование дольщика о признании права собственности на помещение, по существу, заявлено с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности

Приведенная правовая позиция применяется в практике арбитражных судов.

   

Подтверждающая судебная практика…
 
 
   

- Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2012 по делу N А40–27589/08–74–86 «Б»;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2013 по делу N А57–26869/2009;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2013 по делу N А12–532/2011.

Одновременное применение как комментируемой позиции, так и позиции, содержащейся в Постановлении N 15961/11, уже можно наблюдать в некоторых судебных актах (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу N А57–26869/09).

5. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.