Планируем приобрести офисное помещение в офисном центре. Продавец просит указать формулировку: «продать нежилое офисное помещение и долю на землю в общем праве на собственность земли по цене 100 рублей за офис и 50 рублей за землю». Нотариус просит не указывать формулировку про долю в земле , так как это само собой предусмотрено законом и не выделять цену на землю. Картограф из регпалаты просит указать долю и стоимость доли. Подскажите , как будет правильно указать предмет договора?

Главное

В силу прямого указания закона земельный участок под зданием также переходит в собственность покупателя.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 35, ЗК РФ  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ст. 552, ГК РФ  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Разделение цены на стоимость офисного помещения и доли в земельном участке не запрещено, однако не является обязательным. Важно, чтобы в договоре были четко определены границы приобретаемой доли в праве на земельный участок.

Таким образом, вы вправе указать любую формулировку, которую согласуете со второй стороной договора.

Обоснование

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

п. 1 ст. 552, ГК РФ {КонсультантПлюс}

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

п. 1 ст. 35, ЗК РФ {КонсультантПлюс}

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;

4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

п. 1 ст. 35, ЗК РФ {КонсультантПлюс}

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить здание и земельный участок, на котором оно находится (далее вместе именуемые "недвижимое имущество").

1.1.1. Сведения о здании:

• кадастровый номер: 98:16:1874561:2706, присвоен 10.10.2017;
• адрес: 123456, г. Энск, ул. Самоцветная, д. 6;
• площадь: 450 кв. м;
• количество этажей: 4;
• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений).

Здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1/Р от 18.01.2018, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 15.04.2024.

1.1.2. Сведения о земельном участке:

• площадь: 700 кв. м;
• кадастровый номер: 98:16:1874561:2532, присвоен 10.10.2017;
• категория земель: земли населенных пунктов;
• вид разрешенного использования: предпринимательство.
• Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1/Р от 18.01.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.04.2024.

Форма: Договор купли-продажи здания и земельного участка под ним (образец заполнения) (КонсультантПлюс, 2024)

В Приложении к ответу Вы найдете:

• Готовое решение_ Можно ли продать здание без земельного учас.docx
• Форма_ Договор купли-продажи здания и земельного участка под.docx