Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества - недействительной (ничтожной) сделкой. Основание иска - компания не смогла зарегистрировать свое право по договору, так как в ЕГРП уже были записи об аренде тех же объектов иными лицами.
Арендатор мотивировал свои требования тем, что сделка по передаче в аренду имущества, уже переданного ранее арендодателем в аренду иным лицам, не соответствует ст. 606 - 609, 611 ГК РФ, правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи являются приоритет первоначально заключенного договора аренды и недействительность (ничтожность) всех последующих договоров в отношении той же вещи.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд и суд округа посчитали, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Такой вывод был сделан судами из совокупного толкования ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Однако ВС РФ пояснил, что данный вывод противоречит п. 13 указанного Постановления ВАС РФ, в котором разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017). Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Наличие в ЕГРП записей об обременении объектов недвижимости арендой, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды и не подтверждает факт заключения арендодателем нескольких договоров в отношении одной и той же вещи с разными лицами.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).
Кроме того, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Таким образом, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
В результате ВС отменил все ранее принятые решения и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд.