Нужно ли арендатору сдавать декларацию за год и платить налог на имущество организаций с неотделимых улучшений в арендованное имущество?

Если арендатор производит неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые учитываются у него на балансе, он платит по ним налог на имущество (Письма Минфина России от 17.02.2022 N 03-05-05-01/11290, от 14.12.2021 N 03-05-05-01/101648).

Налог уплачивается с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, и до их выбытия из состава ОС (подп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ, п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, Письмо Минфина России от 14.12.2021 N 03-05-05-01/101648).

Выбытие неотделимых улучшений происходит при их передаче арендодателю (п. 40 ФСБУ 6/2020).

База для расчета налога – это среднегодовая стоимость неотделимых улучшений. Даже если налог с объекта недвижимости нужно считать по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 374, пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ, Письма Минфина России от 17.06.2024 N 03-05-05-01/55502, от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085, ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917). Такой вывод основан, в частности, на том, что неотделимые капитальные вложения в объект недвижимости не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть данного объекта.

В книге «Годовой отчет – 2025» (Крутякова Т.Л.) («АйСи Групп», 2025) отмечается, что декларация по налогу на имущество организаций сдается только в части объектов, облагаемых налогом на имущество по среднегодовой (балансовой) стоимости. Соответственно, наличие на балансе неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества автоматически обязывает организацию-арендатора сдавать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество (даже если у нее нет собственных объектов недвижимости, облагаемых налогом по среднегодовой стоимости).

Налоговая декларация в части неотделимых улучшений представляется арендатором в налоговый орган по месту учета на балансе неотделимых капитальных вложений, то есть по месту нахождения (учета) арендатора или по месту нахождения (учета) его обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, если неотделимые капитальные вложения учитываются на балансе в качестве ОС данного обособленного подразделения.

На заметку: не позднее 25 февраля 2026 года нужно подать декларацию по налогу на имущество, облагаемому по среднегодовой стоимости, за 2025 год. Заполнить ее поможет Алгоритм «Налог на имущество организаций в 2026 году. Отчитываемся за 2025 год» на нашем сайте.

Особенности заполнения декларации по налогу на имущество по неотделимым улучшениям смотрите в Готовом решении: Порядок заполнения декларации по налогу на имущество организаций (ф. по КНД 1152026) (КонсультантПлюс, 2026).