Арендуется нежилое помещение под офис. В одном из помещений возникли проблемы с полом (он проваливается). В Договоре аренды не указано, какая из сторон проводит ремонтные работы. 1) Ремонт пола - это капитальный или текущий ремонт? Учитывая то, что не совсем понятно, в чем именно проблема. 2) В данном случае нужно ли ссылаться на ст. 616 ГК РФ? То есть, чтобы определить, кто именно будет делать ремонт (Арендатор или Арендодатель), нужно понять, ремонт пола относится к капитальному или текущему ремонту? 3) Какие действия нужно предпринять поэтапно, чтобы обязать Арендодателя произвести ремонт пола?
Ответ на 1-2 вопрос.
Законодательство не содержит прямого определения "капитальный/текущий ремонт" для нежилых помещений.
Однозначно ответить, является ли ремонт проваливающегося пола капитальным или текущим, не представляется возможным, поскольку все зависит от конкретных обстоятельств дела: характера дефекта (локальный износ покрытия или структурный провал несущих конструкций), технического состояния помещения и результатов экспертизы.
Ответ на вопрос 3.
Рекомендуемые действия арендатора
- Фиксация дефекта: Составьте акт о выявленном повреждении пола с участием представителя арендодателя;
- Письменное уведомление арендодателя: Направьте уведомление с требованием произвести капитальный ремонт в разумный срок.
Провести независимую экспертизу для подтверждения капитального характера.
Если арендодатель откажет в ремонте, арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению обязанности. Рекомендуется также проверить наличие в договоре положений о состоянии переданного имущества и возможных гарантиях арендодателя на скрытые недостатки.
Обоснование
1. Доводы ответчика о том, что заявленные восстановительные работы не относятся к текущим, а являются капитальными, обоснованно отклонены судами, поскольку замена и восстановление отдельных участков пола относится к текущему ремонту (п. 5 и 8 Приложения N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170), а также текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, включая работы по ремонту стен, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. Кроме того, обязанность по проведению текущего ремонта помещения в целях поддержания его в исправном состоянии возложена на субарендатора пунктом 3.8. договора.
В указанной квартире вдоль стены в большой комнате (17,9 кв. м) по полу проходят внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, между проложенными трубами и стеной имеются зазоры, которые Ш. вынуждена своими силами утеплять подручными материалами; в центре комнаты имеются проседания пола, сгнившие лаги и доски покрытия пола, проваливается древесноволокнистая плита и линолеум. Возле стены, где проходит труба, имеется зазор на полу, труба полностью провисает, доски пола отошли от стены из-за чего появились большие зазоры, трубы не утеплены, постоянно промерзают в холодное время года.
ГУП "ЖКХ РС(Я)" является управляющей компанией данного дома.
Неоднократные обращения истицы в адрес наймодателя и управляющей компании о необходимости производства капитального ремонта полов в ее квартире оставлены без удовлетворения.
Установив в ходе судебного разбирательства, что вышеуказанные нарушения в жилом помещении истицы, влекущие промерзание пола и труб, являются следствием длительного непроведения капитальных ремонтных работ в данном жилом помещении.
Судами установлено, что в данном случае арендодатель в рамках своей производственно-хозяйственной деятельности определил необходимость проведения выборочного ремонта на арендованных истцом объектах и включил в титул капитального ремонта производственных объектов 2020 года работы по приведению покрытия полов в производственных зданиях к эксплуатационным требованиям.
Из пояснений ответчика усматривается и истцом не оспорено, что капитальный ремонт покрытия полов в производственных помещениях за время действия договоров аренды (с 2010 по 2020 годы) не проводился.
Более того, в соответствии с подпунктом 7 Приложения N 6 Положения, нормативный срок проведения работ по капитальному ремонту полов в зависимости от вида покрытия (бетонные, деревянные, из линолеума) составляет 5 - 10 лет.
Исходя из фактического состояния недвижимого имущества, переданного по договорам аренды, ответчиком необходимость проведения капитального ремонта доказана. Иного истцом не представлено (ст. 65, АПК РФ).
В соответствии с п. 2.1.10 договора арендодатель принял на себя обязанность обеспечивать гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т./кв. м, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии обеспечить ремонт полов своими силами и за свой счет.
В нарушение пунктов 2.1.3, 2.1.10 договора полы арендуемого помещения находятся в неудовлетворительном, критическом состоянии, имеют многочисленные неровности, ямы и выбоины, что затрудняет работу дорогостоящего оборудования (электроштабелера, поломоечной машины), создает угрозу опрокидывания товара при его перемещении внутри магазина, постановке на верхние ярусы, а так же способствует выходу из строя погрузочно-разгрузочного оборудования истца.
Ненадлежащее состояние пола вызывает многочисленные жалобы потребителей (покупателей магазина), которые не могут беспрепятственно передвигаться по магазину с покупательскими тележками.
…
Обязать индивидуального предпринимателя Папикяна Араика Вагричовича (ОГРНИП: 318619600084718, ИНН: 263600786233) незамедлительно приступить к капитальному ремонту полов в помещении, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Ильюшина, 9-а, арендуемом обществом с ограниченной ответственностью "Торгсервис 161" (ОГРН: 1186196039721, ИНН: 6168104226) по договору аренды недвижимого имущества от 14.08.2020 N 20, привести полы всех помещений магазина в соответствие с требованиями п. 2.1.10 договора аренды недвижимого имущества от 14.08.2020 N 20 (полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т./кв. м, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям).
- Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.05.2023 N 88-4390/2023 (УИД 14RS0006-01-2022-000169-87) {КонсультантПлюс},
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.01.2021 N Ф09-8964/20 по делу N А60-13546/2020 {КонсультантПлюс},
- Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2021 N Ф10-622/2021 по делу N А14-20849/2019 {КонсультантПлюс},
- Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2024 по делу N А53-30317/2024 {КонсультантПлюс}.
Бухгалтерам
Кадровикам
